Cosa cambia dal 2026

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto quando vengono destinati a questa attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Oltre questa soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

In pratica, il terzo immobile non è semplicemente “un appartamento in più”: prima di ampliare il portafoglio è necessario verificare l’inquadramento fiscale e amministrativo con un professionista abilitato.

Cosa non significa automaticamente

La presunzione d’impresa non permette di dedurre in modo automatico che un determinato regime fiscale sia sempre più conveniente, né che ogni costo diventi deducibile. Partita IVA, IVA, contributi, contabilità e forma organizzativa dipendono dalla situazione concreta del titolare.

Per questo Owner Value non sostituisce il commercialista: nella valutazione di un investimento distinguiamo il rendimento operativo dell’immobile dalla fiscalità personale del proprietario.

Cosa valutare prima del terzo immobile

• ricavi attesi e stagionalità di ciascun appartamento;
• costi di acquisto, finanziamento, utenze, pulizie e manutenzione;
• tempo necessario per coordinare ospiti, fornitori e adempimenti;
• struttura organizzativa richiesta dal nuovo inquadramento;
• impatto fiscale da verificare con il proprio consulente.

Gestione operativa e fiscalità sono due cose diverse

Una società di property management può occuparsi della gestione operativa degli immobili, ma la scelta del regime fiscale e l’apertura o meno di una posizione imprenditoriale restano decisioni del proprietario con il proprio consulente.

Owner Value può invece aiutarti a capire se gli immobili hanno senso dal punto di vista del mercato: micro-zona, domanda, prezzo medio, costi operativi e organizzazione della gestione.

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