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Dal 13 ottobre 2026 Airbnb introduce un nuovo modello di commissioni che porta la commissione unica al 15,5% a carico dell'host. La scadenza riguarda gli host dello Spazio Economico Europeo, Italia inclusa; fuori dallo SEE il passaggio avviene dal 15 settembre 2026.
È un cambiamento che tocca tutti gli host, ma pesa in modo particolare su chi gestisce appartamenti a Genova e in Liguria, dove la stagionalità è marcata e i margini già stretti.
In questa guida analizziamo cosa cambia davvero, quanto ti costa e — soprattutto — come proteggersi.
Il nuovo modello sostituisce la struttura a doppia commissione con una commissione unica:
Sarebbe scorretto riassumerlo come “Airbnb passa dal 3% al 15,5%”. La fee che oggi paga l'ospite sparisce: quel costo non si aggiunge al tuo, si sposta su di te. Il confronto corretto va fatto sul prezzo finale che l'ospite vede.
Esempio su una notte a 100€:
Il rischio vero non è la commissione in sé: è arrivare al 13 ottobre senza aver adeguato le tariffe. Chi non lo fa vede il proprio incasso per notte ridursi automaticamente, senza che l'ospite paghi un euro in meno.
Qui c'è l'aspetto meno raccontato, e riguarda la maggioranza degli host privati italiani.
Con la cedolare secca, l'imposta si calcola sul canone lordo che fissi tu, non sul netto che incassi dopo le commissioni. E in cedolare secca nessun costo è deducibile, commissioni comprese.
Questo significa che alzando il prezzo da 100€ a 115€ per difendere il margine, alzi anche la base imponibile: prima dichiaravi 100€, ora ne dichiari 115€. L'imposta cresce anche se il tuo netto resta lo stesso.
Esempio su un mese a 3.000€ di canone dichiarato:
Se per compensare porti il canone a 3.450€, recuperi sulla commissione ma la cedolare sale a 724€. È il motivo per cui l'adeguamento dei prezzi va simulato, non improvvisato.
È il passaggio più urgente e quello che molti rimanderanno. Non limitarti ad aggiungere il 15,5%: verifica le tariffe reali della tua zona, perché un aumento applicato meccanicamente può portarti fuori mercato proprio mentre i concorrenti aggiustano meglio.
Airbnb non è l'unico canale. Booking.com, Vrbo, Google Travel e — soprattutto — le prenotazioni dirette riducono la dipendenza da una singola piattaforma. Le prenotazioni dirette tramite un tuo sito hanno commissione zero: anche una quota del 20% sul totale compensa buona parte dell'aumento.
Un sistema di dynamic pricing professionale regola i prezzi in base a domanda, eventi locali, stagione e concorrenza. A Genova eventi come il Salone Nautico, il Festival della Scienza o le partite in casa creano picchi che un pricing manuale non intercetta.
Se il canale ti costa di più, il prezzo deve salire — ma gli ospiti accettano un prezzo più alto solo se percepiscono più valore:
Se non puoi aumentare i ricavi, agisci sui costi. Una gestione professionale può abbattere le spese di pulizia, manutenzione e tempo dedicato, recuperando margine perso sulle commissioni.
È il punto più discusso, e vale la pena chiarirlo perché su cifre come queste la differenza è sostanziale.
La Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 stabilisce che la ritenuta si applica “sull'intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore”. La base imponibile è quindi il corrispettivo contrattuale, non il netto che arriva sul conto dopo le trattenute della piattaforma. OTA e commercialisti applicano questa impostazione alla lettera.
La stessa circolare indica però casi in cui alcune somme restano fuori dalla base:
Restano invece dentro la base gli importi addebitati a titolo forfettario per quelle stesse prestazioni.
Su questo presupposto una parte del settore extralberghiero struttura il rapporto con l'ospite su due contratti distinti: la locazione turistica, il cui canone è la sola quota spettante al proprietario, e un separato contratto di servizi tra property manager e conduttore per check-in, assistenza, pulizia e biancheria.
Due precisazioni che contano:
Se stai valutando questa impostazione, falla validare da un professionista che segua il settore extralberghiero prima di adottarla.
Il discorso cambia: fuori dalla cedolare secca le commissioni diventano un costo deducibile in regime ordinario o forfettario. Se il nuovo modello Airbnb alza sensibilmente il tuo canone lordo dichiarato, vale la pena verificare se la cedolare resti davvero la scelta migliore nel tuo caso.
Noi di Owner Value gestiamo affitti brevi a Genova e provincia. Con il passaggio alla commissione unica, il nostro valore aggiunto diventa ancora più evidente:
Il risultato: i nostri proprietari nettano più di quanto otterrebbero gestendo da soli, perché recuperano sui ricavi quello che perdono sulle commissioni.
Il 13 ottobre 2026 è vicino. Gli host che adeguano tariffe e strategia per tempo affronteranno il passaggio senza perdite; chi ignora il cambiamento si troverà a lavorare di più per guadagnare di meno.
Vuoi sapere quanto puoi guadagnare con la gestione professionale? Richiedi una consulenza gratuita: analizziamo il tuo immobile e simuliamo l'impatto del nuovo modello sui tuoi numeri reali.
Sì, dal 13 ottobre 2026 il nuovo modello si applica a tutte le nuove prenotazioni. Le prenotazioni già confermate prima di quella data mantengono il modello precedente.
Non esattamente. Oggi paghi circa il 3% ma l'ospite paga una fee del 14,1-16,5% sopra il tuo prezzo. Dal 13 ottobre quella fee sparisce e il costo si concentra sull'host. Per l'ospite il prezzo finale resta simile, se adegui le tariffe.
Il tuo incasso per notte si riduce automaticamente: su una tariffa da 100€ passi da circa 97€ a 84,50€, mentre l'ospite paga meno di prima.
No. Booking applica da anni una commissione unica a carico della struttura: il 15% di base, che per un host privato senza Partita IVA arriva al 18-21% effettivo con l'IVA. La soluzione non è spostarsi da una piattaforma all'altra, ma diversificare e costruire il canale diretto.
Secondo la Circolare 24/E del 2017 si calcola sul corrispettivo che il conduttore è tenuto a versare al locatore in base al contratto, non sul netto incassato dopo le commissioni. La circolare prevede eccezioni per la provvigione addebitata direttamente all'ospite e per le spese accessorie riaddebitate a consumo reale; nel settore esistono impostazioni contrattuali che si fondano su queste eccezioni, ma non sono interpretazioni consolidate e vanno validate con un professionista.
Nella quasi totalità dei mercati sì. Fanno eccezione Brasile e Messico, dove la commissione unica è fissata al 16%.
Le informazioni fiscali di questa pagina hanno finalità informativa e non sostituiscono il parere di un commercialista o di un legale.
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