Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva le nuove Norme tecniche di attuazione (NTA) del Piano regolatore generale di Roma. È il primo aggiornamento organico delle regole urbanistiche della Capitale dal 2008: 67 articoli modificati, oltre metà di quelli vigenti, al termine di circa tre anni di lavoro e dell’esame di più di mille osservazioni.

Dentro quel pacchetto c’è una parte che riguarda direttamente chi gestisce locazioni turistiche. E che, per chi affitta a Genova, vale la pena leggere con attenzione: non perché cambi qualcosa oggi in Liguria, ma perché indica con precisione la direzione che sta prendendo la regolamentazione in tutta Italia.

Cosa ha deciso Roma

Tre elementi contano più degli altri.

1. Nasce una destinazione d’uso dedicata. Le NTA introducono una nuova sottocategoria residenziale speciale, A/3 «abitazioni ad uso ricettivo», per gli alloggi destinati a uso turistico. In pratica l’appartamento affittato a turisti smette di essere semplicemente residenziale e diventa una categoria urbanistica a sé, identificabile e quindi governabile dall’amministrazione.

2. Cambio d’uso vietato in zona UNESCO. Nell’area del centro storico tutelata dall’UNESCO viene introdotto il divieto di trasformare immobili non residenziali nella nuova destinazione A/3. L’obiettivo dichiarato è impedire che il centro si svuoti progressivamente delle sue funzioni a vantaggio dei soli affitti brevi.

3. Cambi d’uso più costosi altrove. Dove il passaggio a uso ricettivo resta possibile, arrivano aggravi e limitazioni, a partire dal pagamento di un contributo straordinario di urbanizzazione. Sono inoltre annunciati regolamenti successivi con ulteriori restrizioni su cambi di destinazione d’uso e insediamento di attività specifiche.

Roma, in sostanza, non ha inventato nulla: ha adottato lo schema già sperimentato da Firenze e Bologna. Categoria urbanistica separata, cambi d’uso limitati o vietati nelle aree sotto pressione, regolamento attuativo a seguire.

Perché è il modello che si sta imponendo

Il punto giuridicamente interessante è come si è arrivati qui. Per anni i tentativi dei Comuni di limitare le locazioni brevi sono stati contestati sul terreno della concorrenza e della competenza statale in materia di locazioni, con esiti alterni davanti ai giudici amministrativi.

Il baricentro si è spostato quando la leva è diventata urbanistica anziché commerciale. Non si limita il contratto di locazione: si disciplina la destinazione d’uso dell’immobile, materia che appartiene senza discussioni al governo del territorio. Con la sentenza n. 186 del dicembre 2025 la Corte costituzionale ha respinto le censure del Governo contro la legge toscana sul turismo, riconoscendo che Regioni e Comuni possono intervenire con regole territoriali quando la pressione turistica incide sull’assetto urbano. Pochi giorni dopo l’Emilia-Romagna ha approvato la propria legge, introducendo la «locazione breve» come destinazione urbanistica autonoma.

Su quest’ultima, però, la partita non è chiusa: il 16 febbraio 2026 il Consiglio dei ministri ha depositato ricorso contro gli articoli 4 e 5 della legge emiliano-romagnola. Il ricorso non sospende la norma, che resta in vigore, ma la Corte dovrà pronunciarsi e l’esito peserà su tutti i provvedimenti costruiti sullo stesso impianto — compreso quello appena adottato da Roma.

Tradotto per chi possiede immobili: la variabile decisiva non è più solo fiscale, è catastale e urbanistica.

E in Liguria a che punto siamo

In Liguria non esiste una legge regionale in vigore su questo tema, e conviene essere precisi su cosa c’è davvero sul tavolo.

Nella primavera 2026 il gruppo regionale di Alleanza Verdi e Sinistra ha depositato la PDL 96/2026, «Disciplina sperimentale per l’equilibrio tra residenzialità stabile e locazioni brevi nel territorio regionale». Il testo prevede che i Comuni possano individuare «ambiti a sostenibilità abitativa critica» e, al loro interno, subordinare l’avvio di nuove locazioni brevi a un’autorizzazione comunale di durata non superiore a cinque anni, rinnovabile. Nei casi più critici è prevista la facoltà di sospendere del tutto il rilascio di nuove autorizzazioni per un massimo di 24 mesi, prorogabili una volta. Completa l’impianto un Osservatorio regionale sulle locazioni brevi.

Attenzione però al peso reale della proposta: è un’iniziativa di minoranza, non della Giunta. L’assessore regionale al Turismo Luca Lombardi ha confermato che la Giunta ha espresso parere negativo, e le principali associazioni del comparto — FIAIP Liguria, Confedilizia, A.S.P.P.I. e ANBBA — si sono schierate contro, sostenendo che limitare le locazioni brevi non risolve la carenza strutturale di alloggi. Allo stato, quindi, la PDL 96 non ha i numeri per passare così com’è. Ma il tema che solleva non sparirà, e prima o poi tornerà in altra forma.

I numeri del comparto spiegano perché il confronto sia acceso. Secondo l’Osservatorio Turistico Regionale, a novembre 2025 in Liguria si contavano 39.099 appartamenti ammobiliati a uso turistico, per circa 160 mila posti letto, con la provincia di Savona in testa. Lo stesso testo della proposta stima in circa 606 milioni di euro annui il valore economico diretto generato dalle locazioni turistiche in regione.

Nessuna di queste misure è oggi operativa. Ma il centro storico di Genova ha le caratteristiche — tessuto storico denso, pressione turistica concentrata, residenzialità in calo — che altrove hanno fatto scattare per prime le limitazioni.

Cosa fare adesso, concretamente

Non è il momento di decisioni drastiche. È il momento di mettere in ordine la posizione dell’immobile, perché quando le regole arrivano premiano chi è già in regola e penalizzano chi deve rincorrere.

• Verifica la categoria catastale e la destinazione d’uso effettiva del tuo immobile. Se in futuro venisse introdotta anche in Liguria una sottocategoria dedicata, la posizione di partenza farà la differenza tra un adeguamento formale e un problema.
• Metti in ordine CIN, SCIA e adempimenti locali. Le limitazioni urbanistiche tendono ad accompagnarsi a controlli più stretti sull’esistente, non solo a divieti sul nuovo.
• Se stai valutando un acquisto in centro storico, considera lo scenario regolatorio nel business plan. Un immobile già a uso turistico regolarizzato e uno da convertire non hanno lo stesso profilo di rischio.
• Non contare su un unico canale di redditività. Chi ha una struttura flessibile, capace di passare tra breve, medio termine e locazione tradizionale, assorbe meglio un cambio di quadro normativo.

In sintesi

Roma ha appena adottato lo stesso impianto di Firenze e Bologna: categoria urbanistica dedicata, divieto di cambio d’uso nel cuore storico, oneri più alti dove il cambio resta possibile. La Liguria non c’è ancora arrivata — l’unica proposta sul tavolo è di minoranza e ha contro la Giunta — ma le condizioni di partenza di Genova assomigliano a quelle delle città che sono intervenute per prime.

Per chi affitta, la lettura è una sola: la redditività di un immobile a uso turistico dipenderà sempre meno dalla sola performance su Airbnb e Booking, e sempre più dalla solidità della sua posizione urbanistica e amministrativa.

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