Dal 2025 Airbnb ha introdotto un aggiornamento che riguarda milioni di host in tutto il mondo.
La commissione host-only, già adottata dalla maggior parte dei proprietari e property manager, è passata dal 15% al 15,5%.

In Italia, su questa percentuale si applica anche l’IVA al 22%, portando il costo reale per gli host a circa 18,9% per ogni prenotazione.

Host-only fee vs Split-fee: le differenze

Airbnb oggi offre ancora due modelli di commissione:

🔹 Host-only fee

• Commissione: 15,5% + IVA (18,9% reale).
• Interamente a carico dell’host/property manager.
• Prezzo finale più trasparente per l’ospite → più probabilità di prenotazione.

🔹 Split-fee

• Host paga circa 3% + IVA (3,66%).
• Guest paga tra il 14% e il 16% → quindi la maggior parte della commissione resta a carico del viaggiatore.
• Prezzo finale più alto al checkout → rischio di abbandoni e minore competitività.

Esempio pratico

Per una prenotazione da 1.000 €:

• Host-only fee:
  • 15,5% = 155 €
  • • IVA 22% = 34,1 €
  • Totale commissione: 189,1 € (18,9%)
• Split-fee:
  • Host paga 30 € + IVA 6,6 € = 36,6 €
  • Guest paga circa 145 €

➡️ Risultato: con host-only l’host sostiene più costi, ma l’ospite vede un prezzo più competitivo e prenota più facilmente.

L’impatto per host e property manager

• Con il nuovo aumento, Airbnb trattiene quasi un quinto del valore di ogni prenotazione.
• La scelta tra host-only e split-fee influisce direttamente sul tasso di conversione:
  • Split-fee → minori costi per l’host, ma più rischi di abbandono da parte del guest.
  • Host-only → più costi per l’host, ma maggiore trasparenza e quindi più prenotazioni confermate.
• Non sorprende che la maggior parte dei property manager preferisca l’host-only, perché migliora la visibilità e riduce i rischi di cancellazione.

Strategie per difendere i margini

1. Ritoccare i prezzi → aumentare le tariffe del 4–5% per assorbire IVA e nuova commissione senza uscire dal mercato.
2. Monitorare la concorrenza → capire quali host usano ancora lo split-fee e posizionarsi in modo competitivo.
3. Diversificare i canali → pubblicare anche su Booking, Expedia, Vrbo e portali locali.
4. Investire nel direct booking → usare Airbnb come vetrina, ma fidelizzare gli ospiti sul proprio sito per ridurre la dipendenza dalle OTA.

Conclusione

L’aumento delle commissioni Airbnb al 15,5% + IVA non è enorme in termini percentuali, ma porta il costo reale per gli host italiani a quasi il 19%: un peso notevole su ogni prenotazione.

La scelta tra host-only e split-fee non è solo una questione di numeri, ma di strategia:

• Host-only → più costi per l’host, ma più prenotazioni grazie alla trasparenza.
• Split-fee → meno costi per l’host, ma prezzi più alti per il viaggiatore e rischio di calo conversioni.