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Trasformare la propria prima casa in una fonte di reddito tramite affitti brevi è un'idea che tenta molti proprietari. In teoria si può fare anche mantenendo le agevolazioni fiscali da “prima casa”, ma il percorso ha alcune insidie da conoscere: residenza, IMU, fisco, adempimenti e regolamento condominiale. Vediamo tutto, passo per passo.
Non esiste un divieto generale ad affittare per brevi periodi l'immobile acquistato come prima casa. Puoi destinarlo alla locazione turistica anche se l'hai comprato con i benefici “prima casa”, a condizione di rispettare alcune regole.
Le agevolazioni “prima casa” (su imposte di registro, ipotecaria e catastale) sono legate principalmente alla residenza: occorre averla nel medesimo Comune dell'immobile, o trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto. Affittare saltuariamente per brevi periodi, di per sé, non fa decadere il beneficio, purché restino soddisfatti i requisiti di legge.
Un aspetto delicato riguarda l'esenzione IMU per la “dimora abituale”: se affitti l'intera casa senza riservarti una porzione come residenza, potresti perderla. Una soluzione, in alcuni casi, è concedere in affitto solo una parte dell'immobile, mantenendo una sezione come dimora personale. È un punto da valutare con attenzione.
Secondo l'art. 4 del D.L. 50/2017, l'affitto breve ha durata massima di 30 giorni con lo stesso ospite e resta fuori dall'attività d'impresa: può includere servizi base come biancheria e pulizie, senza obbligo di SCIA o partita IVA se l'attività è sporadica. La locazione turistica può invece prevedere periodi più lunghi e richiede la SCIA se gestita in forma professionale o oltre un certo numero di unità.
I redditi da affitto breve vanno dichiarati. Con la cedolare secca si paga un'imposta sostitutiva del 21% sul primo immobile; dal 2024, per il secondo immobile in poi, l'aliquota sale al 26%. In regime non imprenditoriale, i redditi occasionali si dichiarano nel Quadro RL del Modello Redditi ed è possibile emettere una semplice ricevuta non fiscale.
Se gestisci la casa saltuariamente e con pochi immobili, puoi operare in forma non imprenditoriale senza partita IVA. Se invece il progetto è più strutturato (più unità, continuità), dovrai aprire partita IVA, iscriverti al Registro delle Imprese, presentare la SCIA e operare in regime d'impresa.
Prima di iniziare, verifica il regolamento di condominio: in alcuni casi può limitare o vietare l'attività di affitto turistico. È un controllo che evita contestazioni successive.
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