La bozza della Legge di Bilancio 2026 introduce un aumento della cedolare secca sugli affitti brevi: l’aliquota passa dal 21% al 26% per tutte le locazioni turistiche inferiori a 30 giorni.
L’obiettivo dichiarato è ridurre le distorsioni fiscali e uniformare la tassazione con altri redditi finanziari, ma la misura preoccupa migliaia di host e piccoli proprietari.

⚖️ Cosa prevede la nuova norma

Secondo la bozza della Manovra 2026, l’aumento al 26% si applicherà:

• a tutti gli affitti brevi, anche sulla prima unità locata (sparisce la distinzione “prima = 21% / altre = 26%”);
• agli intermediari e alle piattaforme OTA (Airbnb, Booking) che dovranno trattenere e versare la ritenuta del 26%;
• ai privati non imprenditori che affittano occasionalmente tramite portali o contratti diretti.

📅 Entrata in vigore: 1° gennaio 2026 (salvo modifiche in fase parlamentare).

🔍 Chi sarà più colpito

➡️ Proprietari con più unità in affitto turistico.
➡️ Host che gestiscono case vacanza tramite OTA.
➡️ Investitori immobiliari che operano in città a forte vocazione turistica come Genova, Milano e Roma.

Secondo Idealista e We-Wealth, la misura potrebbe ridurre la redditività degli immobili a uso turistico di oltre il 5-7%.

📈 Impatti sul mercato degli affitti brevi

L’aumento della cedolare al 26% potrebbe:

• spingere molti proprietari verso l’affitto medio-lungo termine,
• ridurre l’offerta di locazioni turistiche,
• e favorire soluzioni ibride come la gestione professionale con contratto “Vuoto per Pieno”, già diffusa tra i property manager.

💡 Cosa fare subito

1. Analizza la redditività: confronta il netto attuale (21%) con il nuovo al 26%.
2. Rivedi i canoni o la durata minima di soggiorno.
3. Automatizza la gestione fiscale con software integrati (PriceLabs, Hostaway, Owner Value).
4. Consulta un commercialista esperto in affitti brevi per scegliere il regime più efficiente.

📚 Conclusione

La cedolare secca 26% segna una svolta per il settore extralberghiero italiano. Mentre il provvedimento deve ancora essere approvato definitivamente, chi gestisce immobili in affitto breve deve anticipare gli effetti fiscali e ottimizzare la strategia per il 2026.

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💼 Tasse sugli affitti brevi: consigli utili per proprietari

Gestire le tasse sugli affitti brevi può sembrare complicato, soprattutto per chi affitta una casa vacanze per la prima volta.
Molti proprietari non sanno esattamente quali obblighi fiscali devono rispettare o quale regime scegliere.
Comprendere come funziona la tassazione è fondamentale per evitare sanzioni e ottimizzare i guadagni in modo legale.

Questa guida spiega in modo chiaro come vengono tassati gli affitti brevi, cosa prevede la cedolare secca, e quali sono le differenze tra una gestione privata e un’attività imprenditoriale.
Che tu affitti su Airbnb, Booking.com o altre piattaforme, qui troverai informazioni pratiche per gestire correttamente le imposte e massimizzare i profitti.

🏠 Cosa sono gli affitti brevi e come vengono tassati

Gli affitti brevi sono locazioni di durata inferiore a 30 giorni, molto diffuse tra chi offre alloggi turistici o case vacanze.
Nonostante la loro semplicità operativa, comportano obblighi fiscali specifici che variano a seconda del regime scelto dal proprietario.

I principali regimi di tassazione sono:

• Regime ordinario
• Cedolare secca
• Regime imprenditoriale

Nel regime ordinario, i canoni percepiti confluiscono nel reddito complessivo, soggetto a IRPEF e addizionali.
La cedolare secca, invece, prevede un’imposta sostitutiva fissa del 21%, semplice da gestire e spesso più conveniente.
Chi gestisce più immobili o offre servizi accessori (come colazioni o pulizie giornaliere) può essere invece considerato imprenditore, con obblighi IVA e contabili.

Inoltre, le normative locali possono influire sulla tassazione: ogni Comune può prevedere specifiche imposte, come la tassa di soggiorno, e obblighi di comunicazione (CIR, Alloggiati Web, ISTAT).

💰 Tassazione casa vacanze: regimi fiscali e cedolare secca

Scegliere il regime fiscale più adatto è la prima decisione importante per chi affitta una casa vacanze.
Vediamo le due principali opzioni:

🔹 Cedolare secca

• Aliquota fissa del 21% (ridotta al 10% per alcuni contratti transitori)
• Nessuna addizionale IRPEF o imposta di registro
• Procedura semplificata e trasparente
• Non si possono dedurre spese, ma si riduce la burocrazia

🔹 Regime ordinario

• Il reddito da locazione si somma agli altri redditi
• Tassazione progressiva IRPEF
• Possibilità di dedurre alcune spese (manutenzione, commissioni, servizi)

La scelta dipende da vari fattori:
👉 numero di immobili, durata media delle locazioni, reddito complessivo e livello di spese sostenute.
Un consulente fiscale può aiutarti a valutare la soluzione più vantaggiosa per la tua situazione.

🌐 Affitti brevi su Airbnb e Booking: obblighi e opportunità fiscali

Chi affitta tramite portali come Airbnb o Booking.com deve prestare particolare attenzione alla fiscalità.
Tutte le entrate derivanti dagli affitti devono essere dichiarate nel modello 730 o Redditi PF, anche se le piattaforme trattengono una commissione.

Dal 2023, in molti casi, le piattaforme stesse agiscono come sostituti d’imposta, trattenendo la cedolare secca del 21% alla fonte.
Questo semplifica notevolmente la dichiarazione dei redditi, ma resta comunque necessario conservare le ricevute e i movimenti contabili.

Punti chiave da ricordare:

• Dichiarare sempre i redditi percepiti
• Applicare la cedolare secca ove conveniente
• Monitorare le normative comunali (CIR, tassa di soggiorno, limiti di locazioni)

🏡 Tassazione casa vacanze non imprenditoriale

Se gestisci una casa vacanze come privato, senza aprire Partita IVA, rientri nella categoria non imprenditoriale.
In questo caso, puoi comunque affittare in modo regolare, ma devi dichiarare i redditi nel modello fiscale.

Puoi optare per la cedolare secca, se rispetti i requisiti previsti, beneficiando di una gestione semplice e trasparente.
Tuttavia, non puoi offrire servizi tipici di un’attività ricettiva (colazioni, tour guidati, lavanderia, ecc.), altrimenti l’attività verrebbe classificata come imprenditoriale.

Ricorda: anche per le locazioni non imprenditoriali, valgono gli obblighi di registrazione ospiti e comunicazione alle autorità competenti.

📊 Detrazioni e ottimizzazione fiscale

Una corretta gestione delle spese può ridurre sensibilmente le imposte dovute.
Nel regime ordinario, è possibile detrarre i costi legati alla gestione della casa vacanze, a condizione che siano documentati.

Esempi di spese deducibili:

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni
• Forniture e materiali per gli ospiti (lenzuola, prodotti di cortesia, ecc.)
• Spese di pulizia e lavanderia
• Commissioni OTA (Airbnb, Booking, Vrbo, ecc.)
• Servizi professionali (fotografi, consulenti, property manager)

Conserva sempre fatture e ricevute, così potrai giustificare le detrazioni e dimostrare la legittimità delle spese in caso di controlli.

⚖️ Come pagare solo le tasse dovute (in modo legale)

Pagare il giusto — e non di più — è possibile.
La chiave è scegliere il regime fiscale più adatto e mantenere una gestione contabile precisa.

Strategie per ridurre il carico fiscale:

• Valutare la cedolare secca se hai redditi medio-bassi
• Tenere una contabilità ordinata e documentata
• Pianificare le spese deducibili in modo strategico
• Consultare regolarmente un commercialista esperto in affitti brevi

Un approccio consapevole ti permette di massimizzare i profitti, restando perfettamente in regola.

⚠️ Errori comuni nella gestione delle tasse sugli affitti brevi

Molti proprietari commettono errori che possono costare caro.
Ecco i più frequenti — e come evitarli:

• ❌ Non dichiarare tutti i redditi percepiti
• ❌ Non conservare le ricevute o le fatture delle spese
• ❌ Ignorare le normative comunali o regionali
• ❌ Non aggiornarsi sulle novità fiscali annuali

✅ Consigli pratici:

• Dichiarare sempre gli introiti reali
• Archiviare i documenti in formato digitale
• Rivolgersi a un consulente specializzato
• Tenersi aggiornati con fonti ufficiali (Agenzia delle Entrate, MEF, ecc.)

📚 Conclusioni e risorse utili

Gestire correttamente le tasse sugli affitti brevi non è solo un obbligo legale, ma anche una scelta strategica.
Conoscere i regimi fiscali, monitorare le spese e mantenere una documentazione accurata ti consente di massimizzare i guadagni e ridurre i rischi fiscali.

Per ulteriori approfondimenti, consulta:

• Agenzia delle Entrate – Guida sugli affitti brevi
• Ministero dell’Economia e delle Finanze
• Normativa Cedolare Secca – Agenzia Entrate

⚖️ Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di tassare i redditi derivanti dalle locazioni in modo semplice e conveniente.
Si tratta di un’imposta sostitutiva che prende il posto di:

• IRPEF
• Addizionali comunali e regionali
• Imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione

Il proprietario paga quindi una tassa unica e fissa calcolata sul canone di locazione, senza dover affrontare la complessità della tassazione ordinaria.

👥 Chi Può Sceglierla: Requisiti e Limitazioni

Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo (non commerciale o aziendale).
Non è applicabile se:

• L’immobile è intestato a una società o a un ente
• L’immobile è locato a un’impresa o per finalità professionali

Il regime è opzionale e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto, o in sede di dichiarazione dei redditi.

🏡 Cedolare Secca sugli Affitti Brevi

La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi, ovvero contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Questo regime è ideale per chi affitta la propria abitazione tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com, senza carattere imprenditoriale.

Dal 2024, tali piattaforme agiscono come sostituti d’imposta, trattenendo e versando automaticamente la cedolare secca del 21% per conto degli host non professionisti.
In questo modo:

• Non è necessario effettuare versamenti manuali
• Gli incassi sono già tassati in modo corretto
• Si riducono errori e rischi fiscali

💳 Calcolo e Pagamento: Scadenze e Modalità

Per i contratti tradizionali (non gestiti da piattaforme), la cedolare secca si versa tramite modello F24, in una o due rate:

• 1ª rata (acconto del 40%): entro il 30 giugno
• 2ª rata (saldo del 60%): entro il 30 novembre

Se l’importo totale dovuto è inferiore a 257,52 €, è possibile pagare in un’unica soluzione entro il 30 novembre.
Il pagamento può essere effettuato online, in banca o presso gli uffici postali.

⚖️ Vantaggi e Svantaggi

✅ Vantaggi

• Tassazione semplice e fissa
• Niente IRPEF o addizionali
• Nessuna imposta di registro o bollo sul contratto
• Reddito che non fa cumulo con gli altri ai fini IRPEF

❌ Svantaggi

• Nessuna deduzione per spese di manutenzione o gestione
• Impossibilità di aumentare il canone durante il contratto
• Non sempre conveniente per chi ha redditi bassi o spese elevate deducibili

📊 Esempio Pratico di Calcolo

Un proprietario incassa 10.000 € all’anno da un affitto breve.
Applicando la cedolare secca al 21%, l’imposta da versare sarà:

👉 10.000 € × 21% = 2.100 €

Se invece si applica l’aliquota al 26% (per il secondo immobile locato), il totale diventa:

👉 10.000 € × 26% = 2.600 €

🆕 Novità 2025 e Aggiornamenti Normativi

Nel 2025 il Governo ha confermato e ampliato le modifiche introdotte nel 2024, con l’obiettivo di contrastare l’evasione e riequilibrare il mercato degli affitti turistici.
Le principali novità includono:

• Aliquota al 26% per chi gestisce più di un immobile con affitti brevi
• Obbligo di Partita IVA dal 5° immobile locato
• Rafforzamento dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate
• Trasparenza fiscale automatica tramite piattaforme digitali (Airbnb, Booking, ecc.)

📞 Conclusioni e Consulenza Personalizzata

La cedolare secca resta una soluzione vantaggiosa per chi gestisce affitti brevi, ma è fondamentale conoscere i limiti e le nuove aliquote introdotte.
Per chi possiede più immobili o vuole passare alla gestione professionale, è importante valutare attentamente l’impatto fiscale complessivo.

💬 Hai dubbi sulla tua situazione o vuoi capire se ti conviene la cedolare secca?
👉 Contattaci su Owner Value per una consulenza personalizzata e gratuita.