Trasformare la propria prima casa in una fonte di reddito tramite la locazione breve è un'idea che tenta molti proprietari. In teoria si può fare anche mantenendo le agevolazioni fiscali da "prima casa", ma il percorso ha alcune insidie da conoscere: residenza, IMU, fisco, adempimenti e regolamento condominiale. Vediamo tutto, passo per passo.

Affittare la prima casa è consentito

Non esiste un divieto generale ad affittare per brevi periodi l'immobile acquistato come prima casa. Puoi destinarlo alla locazione turistica anche se l'hai comprato con i benefici “prima casa”, a condizione di rispettare alcune regole.

Agevolazioni prima casa e residenza: il punto di partenza

Le agevolazioni “prima casa” (su imposte di registro, ipotecaria e catastale) sono legate principalmente alla residenza: occorre averla nel medesimo Comune dell'immobile, o trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto. Affittare saltuariamente per brevi periodi, di per sé, non fa decadere il beneficio, purché restino soddisfatti i requisiti di legge.

Attenzione all'esenzione IMU

Un aspetto delicato riguarda l'esenzione IMU per la “dimora abituale”: se affitti l'intera casa senza riservarti una porzione come residenza, potresti perderla. Una soluzione, in alcuni casi, è concedere in affitto solo una parte dell'immobile, mantenendo una sezione come dimora personale. È un punto da valutare con attenzione.

Le forme possibili: locazione turistica, casa vacanze e B&B

Conviene chiarire subito un equivoco diffuso: "affitto breve" non è una tipologia contrattuale a sé, ma il nome con cui si indica comunemente il regime fiscale della locazione breve. Secondo l'art. 4 del D.L. 50/2017, si parla di locazione breve quando il contratto ha durata massima di 30 giorni con lo stesso ospite e resta fuori dall'attività d'impresa: può includere servizi base come biancheria e pulizie, senza obbligo di SCIA o partita IVA se l'attività è sporadica. All'interno di questa cornice esistono forme diverse di ospitalità: la locazione turistica, cioè la semplice messa a disposizione dell'immobile senza servizi alberghieri; la casa vacanze, gestita in forma imprenditoriale con più unità e servizi organizzati; e il bed & breakfast, esercitato nella propria abitazione con offerta di alloggio e prima colazione. La scelta tra queste forme dipende dalla durata, dai servizi offerti e dal carattere occasionale o professionale dell'attività, ed è regolata anche da normative regionali.

Il regime fiscale: cedolare secca

I redditi da locazione breve vanno dichiarati. Con la cedolare secca si paga un'imposta sostitutiva del 21% sul primo immobile; dal 2024, per il secondo immobile in poi, l'aliquota sale al 26%. In regime non imprenditoriale, i redditi occasionali si dichiarano nel Quadro RL del Modello Redditi ed è possibile emettere una semplice ricevuta non fiscale.

Gli adempimenti da non dimenticare

• CIN (Codice Identificativo Nazionale), da esporre nell'annuncio e all'ingresso dell'abitazione.
• Comunicazione degli ospiti tramite Alloggiati Web.
• Tassa di soggiorno, dove prevista dal Comune.
• Norme di sicurezza: estintori e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, secondo la normativa applicabile.
• SCIA: per le locazioni turistiche non imprenditoriali non sempre è richiesta la SCIA. In molti casi è prevista una comunicazione al Comune o alla Regione, come in Liguria tramite ROSS1000 per gli AAUT. La SCIA riguarda invece le attività ricettive o imprenditoriali, secondo le regole applicabili nella singola Regione e nel Comune di riferimento.

Imprenditoriale o occasionale?

Se gestisci la casa saltuariamente e con pochi immobili, puoi operare in forma non imprenditoriale senza partita IVA. Se invece il progetto è più strutturato (più unità, continuità), dovrai aprire partita IVA, iscriverti al Registro delle Imprese, presentare la SCIA e operare in regime d'impresa.

Attenzione al regolamento condominiale

Prima di iniziare, verifica il regolamento di condominio: in alcuni casi può limitare o vietare l'attività di locazione turistica. È un controllo che evita contestazioni successive.

I consigli finali

1. Verifica residenza e dimora abituale: la residenza nel Comune riguarda i benefici “prima casa”; l’esenzione IMU richiede invece che l’immobile resti la tua abitazione principale.
2. Decidi durata e frequenza: se saltuaria e breve, regime semplice; se intensa, valuta l'imprenditorialità.
3. Resta aggiornato su CIN, obbligo SCIA e sicurezza antincendio.
4. Consulta un professionista: ogni Regione applica regole diverse.

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