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La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di tassare i redditi derivanti dalle locazioni in modo semplice e conveniente.
Si tratta di un'imposta sostitutiva che prende il posto di:
Il proprietario paga quindi una tassa unica e fissa calcolata sul canone di locazione, senza dover affrontare la complessità della tassazione ordinaria.
Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo (non commerciale o aziendale).
Non è applicabile se:
Il regime è opzionale e deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto, o in sede di dichiarazione dei redditi.
La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi, ovvero contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Questo regime è ideale per chi affitta la propria abitazione tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com, senza carattere imprenditoriale.
Dal 2024, tali piattaforme agiscono come sostituti d'imposta, trattenendo e versando automaticamente la cedolare secca per conto degli host non professionisti.
In questo modo:
Per i contratti tradizionali (non gestiti da piattaforme), la cedolare secca si versa tramite modello F24, in una o due rate:
Se l'importo totale dovuto è inferiore a 257,52 €, è possibile pagare in un'unica soluzione entro il 30 novembre.
Il pagamento può essere effettuato online, in banca o presso gli uffici postali.
✅ Vantaggi
❌ Svantaggi
Un proprietario incassa 10.000 € all'anno da un affitto breve.
Applicando la cedolare secca al 21%, l'imposta da versare sarà:
👉 10.000 € × 21% = 2.100 €
Se invece si applica l'aliquota al 26% (dal secondo immobile locato), il totale diventa:
👉 10.000 € × 26% = 2.600 €
La Legge di Bilancio 2026 ha modificato il regime degli affitti brevi. Attenzione: la proposta iniziale di un'aliquota unica al 26% per tutti gli affitti brevi non è stata approvata. Il testo definitivo ha mantenuto il doppio binario, inasprendo però le soglie:
Per il dettaglio delle modifiche introdotte dalla manovra leggi il nostro approfondimento su cedolare secca e novità della Manovra 2026. Ricorda inoltre che ogni immobile in affitto breve deve avere il CIN, il Codice Identificativo Nazionale.
La cedolare secca resta una soluzione vantaggiosa per chi gestisce affitti brevi, ma è fondamentale conoscere i limiti e le aliquote aggiornate al 2026.
Per chi possiede più immobili o vuole passare alla gestione professionale, è importante valutare attentamente l'impatto fiscale complessivo.
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