La Legge di Bilancio 2026 ha riacceso il dibattito sulla cedolare secca degli affitti brevi. La bozza iniziale prevedeva un'aliquota unica al 26% per tutte le locazioni turistiche sotto i 30 giorni, ma il testo definitivo non l'ha confermata: resta il doppio binario 21%/26%, con un giro di vite sulle soglie.

⚖️ Cosa prevede davvero la legge approvata

Diversamente dalla proposta originaria, la Manovra 2026 ha mantenuto la distinzione tra primo e successivi immobili:

• 21% sul primo immobile scelto dal contribuente in dichiarazione;
• 26% dal secondo immobile destinato ad affitto breve;
• limite di 2 appartamenti per periodo d'imposta in regime di cedolare (fino al 2025 erano 4);
• dal 3° immobile in affitto breve scatta l'obbligo di Partita IVA, perché si presume l'attività d'impresa.

📅 In vigore dal: 1° gennaio 2026.

🧮 Esempio pratico: 21% contro 26%

Per capire l'impatto concreto, ipotizziamo un proprietario con due appartamenti in affitto breve, ciascuno con un incasso annuo di 15.000 €:

• 1° immobile (21%): 15.000 € × 21% = 3.150 € di imposta.
• 2° immobile (26%): 15.000 € × 26% = 3.900 € di imposta.

Sul secondo alloggio paghi quindi 750 € in più all'anno rispetto all'aliquota del 21%. Con un terzo immobile, oltre al 26% scatta l'obbligo di Partita IVA, con costi di gestione, contributi e adempimenti aggiuntivi: è qui che la pianificazione fiscale fa davvero la differenza.

🔍 Chi sarà più colpito

➡️ Proprietari con tre o più unità in affitto turistico, che dal 2026 devono aprire la Partita IVA.
➡️ Investitori immobiliari in città a forte vocazione turistica come Genova, Milano e Roma.
➡️ Host con più immobili, che vedono salire dal 21% al 26% l'imposta dal secondo alloggio.

📍 Cosa cambia per gli affitti brevi a Genova

Genova vive una fase di forte domanda turistica – Centro Storico, Porto Antico, Albaro, Nervi e l'area degli ospedali – e molti proprietari gestiscono più di un immobile. Per loro le nuove soglie sono decisive: il passaggio al 26% dal secondo alloggio e l'obbligo di Partita IVA dal terzo rendono la gestione fai-da-te molto meno conveniente. A questo si aggiungono la tassa di soggiorno salita a 5 euro e gli adempimenti locali come il codice CITRA e il ROSS1000. Affidarsi a una gestione professionale permette di ottimizzare il carico fiscale e restare in regola senza errori.

📈 Impatti sul mercato degli affitti brevi

Il nuovo assetto potrebbe:

• spingere i proprietari con più immobili verso l'affitto medio-lungo termine o la gestione professionale,
• favorire soluzioni come la gestione con contratto “Vuoto per Pieno”, già diffusa tra i property manager,
• incentivare la regolarizzazione fiscale e l'apertura di Partita IVA per chi supera le due unità.

💡 Cosa fare subito

1. Analizza la redditività: confronta il netto sul primo immobile (21%) con quello sui successivi (26%).
2. Verifica quante unità hai in cedolare: dal 3° immobile serve la Partita IVA.
3. Rivedi canoni e durata minima dei soggiorni.
4. Consulta un commercialista esperto in affitti brevi per scegliere il regime più efficiente.

❓ Domande frequenti

Il 26% si applica anche sulla prima casa in affitto breve?

No. Sul primo immobile scelto dal contribuente resta l'aliquota agevolata del 21%. Il 26% scatta dal secondo immobile destinato ad affitto breve.

Quando scatta l'obbligo di Partita IVA?

Dal terzo immobile in affitto breve nello stesso periodo d'imposta: superate le due unità in cedolare, si presume l'esercizio di attività d'impresa ed è obbligatorio aprire la Partita IVA.

La cedolare secca è stata abolita nel 2026?

No, la cedolare resta in vigore. È cambiato il numero massimo di immobili gestibili in regime agevolato (da 4 a 2) e l'aliquota dal secondo alloggio (26%), ma il regime continua a esistere.

📚 Approfondisci

Per il quadro completo su aliquote, calcolo, scadenze ed esempi pratici leggi la nostra guida completa alla cedolare secca per affitti brevi. Ricorda inoltre l'obbligo del CIN – Codice Identificativo Nazionale per ogni alloggio.

📞 Conclusione

La cedolare secca 2026 non diventa un'unica aliquota al 26%: resta il doppio binario 21%/26%, ma con un limite più stringente di due immobili e l'obbligo di Partita IVA dal terzo. Chi gestisce immobili in affitto breve deve anticipare gli effetti fiscali e ottimizzare la strategia.
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