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di
Michael Immovilli
Quanto trattiene Booking.com nel 2026? Per una struttura italiana, il riferimento pubblico più solido parte da una commissione base del 15%, ma la percentuale effettiva può essere più alta in base al contratto della singola struttura e ai programmi commerciali attivati.
Booking.com stessa chiarisce che la percentuale applicata viene mostrata nella fase Agreement durante la registrazione della struttura. Per questo la risposta corretta non è cercare una percentuale universale, ma verificare il contratto e la fattura del proprio account.
Nel provvedimento A558 dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, relativo al mercato italiano, viene riportata una commissione base del 15%. Per il Programma Partner Preferiti viene indicato un aumento di 3 punti, fino al 18%; la documentazione raccolta dall’Autorità riporta inoltre livelli fino al 23% per il programma Preferiti Plus. Le condizioni effettive del singolo account restano comunque quelle riportate nel contratto Booking.
Risposta breve: se vuoi sapere quanto prende Booking sul tuo appartamento, apri Extranet, contratto e ultima fattura. Il 15% è un riferimento di partenza documentato per l’Italia, non una percentuale garantita per ogni struttura.
La confusione nasce perché si parla spesso di “commissione Booking” come se fosse un unico numero. In realtà bisogna distinguere almeno tre livelli:
L’AGCM ha documentato per il mercato italiano una base del 15% e un incremento di 3 punti per il Programma Partner Preferiti. Nello stesso procedimento viene riportato che, secondo le informazioni raccolte da Federalberghi, nelle località ad alta domanda la commissione può assestarsi frequentemente al 18% e arrivare al 23% nel programma Preferiti Plus.
Fonte: AGCM, procedimento A558 su Booking.com.
La percentuale reale del tuo account non va ricavata da un articolo online. Booking.com indica che la commissione viene mostrata durante la fase Agreement della registrazione e viene poi applicata alle prenotazioni secondo le condizioni della struttura.
Per controllarla operativamente, verifica:
Il punto importante è confrontare documenti riferiti allo stesso periodo. Una percentuale contrattuale letta oggi non spiega da sola il costo di una prenotazione venduta mesi fa con condizioni differenti.
La formula base è semplice:
Commissione Booking = importo soggetto a commissione × percentuale contrattuale
Esempio: se l’importo soggetto a commissione è 1.000 € e il contratto applica il 18%, la commissione nominale è:
1.000 € × 18% = 180 €
Il ricavo dopo la sola commissione Booking sarebbe quindi 820 €, prima di considerare fiscalità, costi operativi, pulizie, gestione e altri elementi.
Una commissione del 18% non significa necessariamente che il canale ti costi esattamente il 18% in termini commerciali. Se per ottenere la prenotazione hai applicato anche una promozione che riduce il prezzo venduto, il margine può scendere ulteriormente.
Per esempio, supponiamo che una notte o un soggiorno abbia un valore di listino di 1.000 €, ma venga venduto a 900 € dopo una promozione del 10%. Con una commissione del 18%, Booking trattiene 162 € sui 900 € soggetti a commissione. Il ricavo commerciale residuo diventa 738 €.
Quindi non basta dire “pago il 18%”: bisogna distinguere commissione e riduzione del prezzo di vendita.
Nella gestione operativa non stimiamo il costo del canale usando una percentuale presa da una guida generica. Partiamo dalla fattura Booking e la riconciliamo con le prenotazioni del periodo, poi controlliamo quali condizioni commerciali erano attive.
Il metodo è questo:
Questo permette di rispondere a una domanda più utile di “quanto prende Booking?”: quanto ci è costato Booking per generare quelle prenotazioni su quell’immobile?
Booking.com presenta il Programma Partner Preferiti come uno strumento che può aumentare la visibilità della struttura. Il rovescio della medaglia è una commissione più elevata.
Nella documentazione AGCM relativa al procedimento A558, il Programma Partner Preferiti viene descritto con un aumento di 3 punti percentuali rispetto alla base del 15%, quindi fino al 18%. Booking.com specifica inoltre pubblicamente che le strutture contrassegnate come Preferred Partner pagano una commissione superiore.
Questo non significa che aderire sia sempre una scelta sbagliata. La domanda corretta è se l’aumento di visibilità produca abbastanza prenotazioni aggiuntive da compensare il costo maggiore.
No: è più corretto separare gli sconti commerciali dalla commissione Booking. Un prezzo Genius può ridurre la tariffa pagata dall’ospite; la commissione viene poi calcolata secondo le condizioni applicabili alla prenotazione.
Per questo, in un’analisi del netto, conviene tenere due righe distinte:
Mescolare tutto in un’unica percentuale rende difficile capire quale leva stia realmente riducendo il margine.
La base di calcolo dipende dalle condizioni contrattuali e dalle componenti della prenotazione. Booking.com descrive nei propri termini il calcolo della commissione in funzione del prezzo della camera, del numero di notti, delle camere prenotate e delle componenti incluse nella tariffa soggette a commissione.
Per una verifica affidabile, confronta una singola prenotazione con la relativa voce nella fattura mensile. È il modo più rapido per capire quali importi stanno entrando nel calcolo sul tuo account.
Una commissione più alta non rende automaticamente un canale meno conveniente. Se Booking vende date che altrimenti sarebbero rimaste vuote, porta soggiorni più lunghi o genera domanda aggiuntiva in bassa stagione, il contributo economico può restare positivo.
Viceversa, una commissione apparentemente bassa può essere poco interessante se il canale vende solo date che avresti riempito comunque con un canale più economico.
Per questo confrontiamo sempre:
Il confronto non può essere fatto usando soltanto una percentuale standard. Airbnb e Booking hanno modelli commerciali differenti e la configurazione dell’account può cambiare il risultato.
Per un confronto corretto bisogna prendere lo stesso immobile e lo stesso periodo, quindi confrontare quanto ogni canale ha venduto e quanto è costato realmente.
Abbiamo approfondito questo tema nella guida Airbnb vs Booking.com nel 2026.
No. La commissione Booking è un costo commerciale del canale. Il trattamento IVA della fattura e gli eventuali adempimenti fiscali sono un tema distinto e dipendono dalla posizione del soggetto che riceve il documento.
Per evitare semplificazioni sbagliate abbiamo separato l’argomento nella guida dedicata a IVA e commissioni Airbnb/Booking.
Per il mercato italiano, il procedimento AGCM A558 documenta una commissione base del 15%. La percentuale effettiva della singola struttura può però essere superiore e va verificata nel contratto Booking e nelle fatture.
No. Il 15% è un riferimento di base documentato per il mercato italiano, ma il contratto della struttura e i programmi commerciali possono portare a percentuali differenti.
Nel procedimento AGCM A558 viene riportato un aumento di 3 punti percentuali rispetto alla base del 15%, quindi fino al 18%. Le condizioni del singolo account vanno comunque controllate nell’Extranet.
Controlla l’Agreement della struttura e la fattura mensile Booking. Booking.com indica che la percentuale viene mostrata già nella fase Agreement durante la registrazione.
Genius va trattato principalmente come leva di prezzo e promozione, non come sinonimo della commissione contrattuale. Per capire il costo effettivo conviene tenere separati sconto e commissione.
No. Va misurato il netto generato dal canale e la domanda incrementale che porta. Il costo percentuale da solo non basta.
Owner Value può intervenire sulla creazione e ottimizzazione dell’annuncio Booking quando serve lavorare su contenuti e configurazione del canale. Se invece vuoi coordinare prezzi, calendari, distribuzione, ospiti e operatività, il riferimento è la gestione completa degli affitti brevi a Genova.
Articolo aggiornato il 13 settembre 2026. Le percentuali riportate come riferimento per il mercato italiano derivano dalla documentazione pubblica AGCM; la percentuale applicabile alla singola struttura è quella prevista dal contratto Booking.com.
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