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Sì. Anche se sei in regime forfettario, quando ricevi la fattura delle commissioni da Airbnb o Booking.com devi emettere un'autofattura elettronica (codice TD17) e versare l'IVA in reverse charge, di norma il 22% sull'importo della commissione. Non conta il tuo fatturato, non conta se sei "sotto soglia": l'obbligo di autofattura scatta per ogni fattura ricevuta da un fornitore estero, anche se il tuo regime fiscale è semplificato.
Airbnb Ireland UC e Booking.com B.V. hanno sede legale nell'Unione Europea, fuori dall'Italia. Quando emettono una fattura di commissione a un host italiano, l'operazione rientra tra le prestazioni di servizi B2B rese da un soggetto passivo estero: la fattura arriva senza IVA italiana addebitata, ed è il committente (l'host) a doverla autoliquidare tramite reverse charge, indipendentemente dal regime fiscale scelto.
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito più volte che i contribuenti in regime forfettario sono soggetti passivi IVA a tutti gli effetti per le operazioni di reverse charge, anche se sono esonerati dall'applicare l'IVA sulle proprie fatture attive verso gli ospiti.
Prendiamo una prenotazione da 1.000 € intermediata da Booking.com, con una commissione standard del 15%:
Con Airbnb, dal 13 ottobre 2026 la commissione unica per l'host sale al 15,5%: su una prenotazione da 1.000 €, la commissione è 155 €, con un'IVA da autofatturare di 34,10 €.
Per chi è in regime forfettario, questa IVA non è detraibile: va versata tramite modello F24 e resta un costo secco, da mettere in conto insieme alla commissione stessa quando si calcola la marginalità reale di ogni prenotazione.
In pratica, per ogni fattura di commissione ricevuta da Airbnb o Booking:
Molti gestionali multi-OTA e commercialisti specializzati in affitti brevi offrono oggi l'autofatturazione automatica delle commissioni, un aiuto concreto per chi gestisce più annunci contemporaneamente su Airbnb, Booking e altri portali.
Dal 2026 il regime dei forfettari per gli affitti brevi resta applicabile solo fino a due appartamenti gestiti nell'anno d'imposta: oltre questa soglia scatta la presunzione di attività d'impresa e l'obbligo di apertura di partita IVA "piena". In quel caso il meccanismo cambia radicalmente: l'IVA sulle commissioni Airbnb e Booking diventa detraibile, ma si aggiungono altri adempimenti (liquidazioni periodiche, fatturazione attiva con IVA verso gli ospiti nei casi previsti, contabilità ordinaria o semplificata). Vale la pena verificare con il proprio commercialista, soprattutto se si gestiscono immobili anche fuori dal proprio nucleo familiare.
Per i proprietari che a Genova e in Liguria affittano su più portali contemporaneamente — Airbnb, Booking, Vrbo — tenere traccia di ogni fattura di commissione, calcolare la relativa IVA e passare i dati corretti al commercialista è un lavoro che si aggiunge a check-in, pulizie e manutenzione. Owner Value gestisce in modo centralizzato la reportistica delle commissioni multi-canale per i proprietari che seguiamo in Liguria, fornendo dati pronti per l'autofatturazione e riducendo il rischio di dimenticare qualche TD17 in mezzo a decine di prenotazioni mensili.
Sì. L'obbligo di autofattura TD17 in reverse charge non dipende dal fatturato: scatta per ogni fattura di commissione ricevuta da un fornitore estero come Airbnb o Booking, indipendentemente dall'importo.
L'omessa autofatturazione per operazioni in reverse charge è sanzionata dall'Agenzia delle Entrate, con importi che possono arrivare fino al 100% dell'IVA non autofatturata, oltre alla sanzione per omesso versamento. È un errore comune tra chi gestisce da solo pochi annunci ed è opportuno regolarizzare al più presto con il proprio commercialista.
No. Le fatture emesse da Airbnb Ireland UC e Booking.com B.V. agli host italiani sono generalmente senza IVA italiana, proprio perché l'imposta va autoliquidata dall'host tramite reverse charge.
Il meccanismo del reverse charge sulle commissioni resta lo stesso finché resti in regime forfettario. Cambia invece l'intero impianto fiscale se superi la soglia dei due appartamenti prevista dal 2026, che fa scattare l'obbligo di partita IVA ordinaria.
Gestire in autonomia autofatture, commissioni multi-OTA e adempimenti fiscali degli affitti brevi richiede tempo ed è facile perdere qualche passaggio. Contatta Owner Value: ci occupiamo della gestione completa degli affitti brevi a Genova e in Liguria, dalla reportistica delle commissioni al coordinamento con il tuo commercialista, così puoi concentrarti sulla resa del tuo immobile.
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