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di
Michael Immovilli
Se operi come impresa individuale in regime forfettario e ricevi fatture per servizi di intermediazione da fornitori esteri come Airbnb Ireland UC o Booking.com B.V., le operazioni che ricadono nel meccanismo del reverse charge richiedono l'assolvimento dell'IVA in Italia.
Il punto importante è distinguere due temi che spesso vengono confusi: la presunzione d'impresa delle locazioni brevi e la possibilità di applicare il regime forfettario. Dal 2026 la prima cambia con il numero di appartamenti; la seconda dipende invece dai requisiti previsti dalla disciplina generale del forfettario.
Il contribuente forfettario normalmente non addebita l'IVA sulle proprie operazioni attive e non detrae l'IVA sugli acquisti. Questo non elimina però gli obblighi per gli acquisti di beni o servizi soggetti a reverse charge.
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che, quando il forfettario acquista beni o servizi per i quali opera l'inversione contabile, deve assolvere l'imposta secondo quel meccanismo e, non avendo diritto alla detrazione, l'IVA versata resta un costo.
Per le commissioni delle OTA estere va quindi verificata la fattura concreta e la regola territoriale applicabile al servizio. Nella pratica delle prestazioni B2B ricevute da soggetti esteri, il documento elettronico utilizzato per l'integrazione/autofattura è normalmente il TD17.
Se una commissione OTA soggetta a reverse charge è pari a 150 euro e l'aliquota applicabile è il 22%, l'IVA da assolvere è pari a 33 euro. Per un contribuente forfettario questa IVA non è normalmente detraibile.
Il costo effettivo del canale, quindi, non coincide necessariamente con la sola percentuale di commissione: va considerato anche il trattamento IVA della fattura ricevuta.
In via generale, quando una prestazione di servizi estera richiede l'integrazione/autofattura, occorre:
Tempi, registrazioni e codici dipendono dalla configurazione fiscale concreta e vanno impostati con il commercialista.
La Legge di Bilancio 2026 prevede che, quando vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti per periodo d'imposta, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
Questa regola non significa però che il contribuente venga automaticamente escluso dal regime forfettario. Significa che deve essere inquadrato come attività d'impresa; una volta aperta o adeguata la Partita IVA, l'eventuale accesso al forfettario va valutato separatamente in base ai requisiti della Legge 190/2014 e alle cause di esclusione applicabili.
Allo stesso modo, non è corretto dire che dal terzo appartamento l'IVA sulle commissioni OTA diventa automaticamente detraibile: la detraibilità dipende dal regime IVA effettivamente applicato all'impresa. Un contribuente che possiede i requisiti e applica il forfettario continua infatti a non esercitare ordinariamente il diritto alla detrazione.
Per il tema della soglia consulta la guida sulla presunzione d'impresa oltre due appartamenti.
Un proprietario che concede uno o due appartamenti in locazione breve come persona fisica fuori dall'attività d'impresa non sta, per questo solo fatto, “operando in regime forfettario”. Il forfettario è un regime previsto per persone fisiche che esercitano attività d'impresa, arti o professioni.
È quindi importante non usare come sinonimi cedolare secca, locazione breve non imprenditoriale e regime forfettario: sono istituti diversi.
Nella Gestione Completa Owner Value tiene separati ricavi, commissioni OTA, costi operativi e documentazione necessaria alla rendicontazione. La contabilizzazione fiscale e gli adempimenti IVA restano coordinati con il consulente del proprietario.
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Sì, quando l'acquisto rientra tra le operazioni soggette a inversione contabile. Il forfettario assolve l'IVA dovuta ma, in via ordinaria, non può detrarla.
No. Il tipo documento dipende dalla natura dell'operazione. Il TD17 è utilizzato per l'integrazione/autofattura relativa agli acquisti di servizi dall'estero nei casi previsti.
No. Dal periodo d'imposta 2026 più di due appartamenti destinati alla locazione breve fanno scattare la presunzione d'impresa. L'eventuale accesso al forfettario va poi valutato separatamente sulla base dei requisiti generali del regime.
No. La detraibilità dipende dal regime IVA effettivamente applicato all'attività. Se l'impresa applica il forfettario, in via ordinaria l'IVA sugli acquisti non è detraibile.
Pagina aggiornata il 10 settembre 2026.
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