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di
Michael Immovilli
Dal 1° giugno al 30 settembre 2026 i 9 appartamenti che gestiamo a Genova e a Recco hanno venduto il 75% delle notti disponibili, contro il 70% del mercato. L'occupazione ha superato il mercato da luglio, ma il ricavo per notte disponibile (RevPAR) è rimasto sotto: 79 € contro 93 €. Un ospite su tre ha prenotato negli ultimi 3 giorni prima dell'arrivo.
Non sono stime né medie nazionali: sono le prenotazioni reali registrate nel nostro gestionale su appartamenti disponibili per tutto il periodo, confrontate con i dati di mercato di PriceLabs per le stesse zone. I dati sono definitivi, estratti il 1° ottobre a stagione conclusa. Li pubblichiamo perché chi possiede un immobile a Genova raramente ha accesso a numeri di questo tipo, e perché sono la base su cui prendiamo le decisioni di prezzo.
In fondo all'articolo trovi la metodologia completa: cosa abbiamo incluso, cosa abbiamo escluso e perché.
Il confronto usa tre indicatori. L'occupazione è la quota di notti vendute. L'ADR è il prezzo medio per notte venduta. Il RevPAR è il ricavo per notte disponibile, venduta o no: è il numero che mette insieme prezzo e occupazione, e quindi il più vicino a ciò che interessa al proprietario.
Sull'occupazione la stagione è cresciuta mese dopo mese: 9 punti sotto il mercato a giugno, 3 sopra a luglio, 13 sopra ad agosto e 16 sopra a settembre. Sul RevPAR il quadro è diverso: siamo rimasti sotto il mercato in tutti e quattro i mesi, con un divario che a giugno era del 30% e ad agosto si è ridotto al 3% (99 € contro 102 €).
Una precisazione sul prezzo: il nostro ADR è calcolato sul solo canone, senza le pulizie, che nel periodo hanno pesato il 18% dell'incasso. Comprese le pulizie, il prezzo medio per notte sale a circa 128 € (132 € a giugno, 131 € a luglio, 137 € ad agosto, 114 € a settembre). Non sappiamo se i dati di mercato comprendano le pulizie allo stesso modo: per questo il confronto più solido resta quello sull'occupazione, mentre il RevPAR va letto come un'indicazione.
È il dato che più cambia il modo di gestire un calendario. Solo l'11% dei soggiorni estivi era già prenotato prima del 1° giugno. La maggior parte delle notti si vende a ridosso della data:
L'anticipo mediano è di 10 giorni, ma cambia molto con il mese: circa 10 giorni per i soggiorni di giugno e luglio, 19 giorni ad agosto (l'unico mese pianificato davvero in anticipo) e appena 6 giorni a settembre.
Le conseguenze pratiche sono due. La prima: un calendario vuoto a tre settimane non è un segnale d'allarme, e abbassare i prezzi troppo presto significa regalare margine a chi avrebbe prenotato comunque. La seconda: le ultime 72 ore contano quanto le settimane precedenti, quindi servono prezzi aggiornati ogni giorno, soggiorni minimi flessibili e un check-in che funzioni anche per chi prenota alle sei di sera. Abbiamo spiegato come impostarlo in pratica nella guida su come configurare PriceLabs con un esempio reale a Genova e in quella sulla strategia prezzi per gli affitti brevi in Liguria.
Il soggiorno medio è stato di 3,4 notti, con una mediana di 3. Le settimane intere sono rare.
Genova in estate funziona come una città da weekend lungo e da tappa di viaggio, non come una località da settimana al mare. Per il proprietario significa molti cambi, e quindi un peso importante di pulizie e biancheria: nel periodo hanno rappresentato il 18% dell'incasso totale. Quanto incidono e come si organizzano lo trovi nella guida ai costi delle pulizie negli affitti brevi.
Sui quattro mesi, l'occupazione per giorno della settimana è stata:
La differenza tra sabato e domenica, 17 punti, è la ragione per cui un prezzo uguale per tutti i giorni della settimana lascia soldi sul tavolo il sabato e notti vuote la domenica.
A settembre l'occupazione del mercato di Genova è scesa al 62%. I nostri appartamenti sono arrivati al 78%, con tre di loro tra il 90% e il 93%. È il mese in cui il distacco dal mercato è stato più ampio.
C'è però un rovescio della medaglia che vogliamo mostrare apertamente: a settembre il nostro prezzo medio è sceso a 91 € (circa 114 € con le pulizie), contro 125 € del mercato. Parte di quell'occupazione è stata ottenuta con il prezzo, e il RevPAR è rimasto sotto il mercato (71 € contro 78 €). La lezione per ottobre è chiara: con una domanda così solida c'è spazio per qualche euro in più per notte senza perdere prenotazioni.
Il dato conferma la tendenza descritta nell'articolo sulla destagionalizzazione degli affitti brevi a Genova: la stagione non finisce ad agosto. E ottobre parte con il Salone Nautico dall'1 al 6 ottobre e prosegue con il programma dell'Ottobre Paganiniano.
Giugno si è chiuso al 59% di occupazione contro il 68% del mercato, ed è l'unico mese in cui siamo rimasti indietro anche sull'occupazione. È anche il mese con i soggiorni più brevi: 2,9 notti in media. Per la prossima stagione è il mese su cui lavorare prima: prezzi e soggiorni minimi di giugno vanno impostati già in primavera, non a ridosso della data.
Se stai valutando dove comprare, trovi un'analisi per zona nella guida su dove investire per affitti brevi a Genova.
Nel periodo abbiamo gestito anche un decimo appartamento, Volturno, con tre camere da letto, affittato con un contratto transitorio: dal 1° giugno al 30 settembre è stato occupato al 100%. Non ha notti vendute a singoli ospiti, quindi non ha un ADR né un RevPAR confrontabili con il mercato degli affitti brevi, e per questo lo teniamo fuori da tutti i confronti di questo articolo.
Se lo contiamo come appartamento pieno, l'occupazione dei 10 appartamenti sale dal 75% al 78%: 63% a giugno, 81% a luglio, 87% ad agosto e 80% a settembre. È un dato di portafoglio, non di mercato: serve a ricordare che un immobile può essere occupato tutto l'anno anche senza passare dalle notti singole, e che l'affitto breve non è l'unica strada.
Il 17% delle prenotazioni ricevute per soggiorni tra giugno e settembre è stato cancellato, il 18% a settembre. Con prenotazioni così ravvicinate, una cancellazione a pochi giorni dall'arrivo lascia poco tempo per rivendere la notte. È il motivo per cui la politica di cancellazione va scelta con la stessa attenzione del prezzo: ne abbiamo parlato nell'articolo sulla tariffa flessibile per gli affitti brevi in Liguria.
Per le leve concrete su cui intervenire, trovi sette strategie per aumentare i guadagni con gli affitti brevi a Genova.
Puoi citare questi dati indicando come fonte: Owner Value, dati di prenotazione di 9 appartamenti a Genova e Recco, giugno-settembre 2026, con un link a questa pagina.
Secondo i dati di mercato di PriceLabs, tra giugno e settembre 2026 l'occupazione media del mercato è stata del 70%: 68% a giugno, 76% a luglio, 73% ad agosto e 62% a settembre. I 9 appartamenti del nostro campione hanno registrato il 75%.
Nel nostro campione il canone medio incassato da giugno a settembre è stato di circa 9.700 € per appartamento, pulizie escluse. È un importo lordo: il guadagno reale dipende da commissioni delle piattaforme, costi di gestione, pulizie e regime fiscale, e varia molto con dimensione e posizione dell'immobile.
L'anticipo mediano è di 10 giorni. Un terzo delle prenotazioni arriva entro 3 giorni dal check-in e il 13% il giorno stesso. Agosto è l'eccezione, con un anticipo mediano di 19 giorni.
Nel 2026 agosto è stato il mese con occupazione (86%) e prezzi più alti. Settembre è stato il mese con il vantaggio maggiore rispetto al mercato: 78% contro 62%.
3,4 notti in media, con una mediana di 3. Il 38% dei soggiorni dura una o due notti e solo l'8% arriva a una settimana o più.
No. Oltre al reddito, permette al proprietario di usare la casa quando vuole, elimina il rischio di morosità perché gli ospiti pagano prima dell'arrivo e fa sì che l'appartamento venga controllato a ogni cambio: nel nostro campione, in media ogni 4-5 giorni.
Questi numeri sono la media di nove appartamenti diversi: ogni immobile ha il suo potenziale, che dipende da zona, dimensione e stagionalità. Scopri come funziona la gestione completa degli affitti brevi a Genova oppure richiedi una valutazione gratuita: partiamo da un sopralluogo e ti prepariamo un prospetto dei ricavi netti stimati.
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