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di
Michael Immovilli
Dal 20 novembre 2026 Airbnb modifica le regole della casa e le richieste che gli host possono rivolgere agli ospiti. La novità riguarda soprattutto il checkout: alcune attività di pulizia che molti proprietari consideravano normali non potranno generalmente essere imposte. Cambia anche il modo di comunicare le regole, che devono essere chiare nell'annuncio prima della prenotazione.
Per chi gestisce affitti brevi a Genova, il punto non è rinunciare alla cura dell'appartamento, ma organizzare meglio il passaggio tra un ospite e il successivo. Vediamo le differenze con esempi pratici, evitando fraintendimenti su raccolta differenziata, chiavi, lavastoviglie e pulizie.
Ultimo aggiornamento: 13 novembre 2026. Le nuove disposizioni annunciate da Airbnb si applicano alle prenotazioni effettuate dal 20 novembre 2026.
Airbnb distingue tra regole della casa standard e richieste aggiuntive ragionevoli. Le prime riguardano, ad esempio, numero massimo di ospiti, fumo, animali, feste e orari di silenzio. Le richieste aggiuntive comprendono istruzioni compatibili con il soggiorno, come chiudere le porte e spegnere gli apparecchi quando si esce.
La piattaforma chiede che le regole e le richieste siano inserite nella sezione dedicata dell'annuncio. Non è sufficiente comunicarle solo con un messaggio successivo o con un cartello in appartamento.
Airbnb considera generalmente eccessivo imporre agli ospiti attività normalmente svolte da personale addetto alle pulizie, come togliere le lenzuola, fare il bucato, lavare e riporre i piatti o portare i rifiuti all'esterno dell'alloggio. Restano generalmente ammesse richieste ragionevoli, come raccogliere gli asciugamani usati, lasciare le stoviglie nel lavello, differenziare i rifiuti nei contenitori interni e chiudere l'immobile.
Stoviglie
Generalmente consentito: Lasciare i piatti usati nel lavello
Da evitare: Obbligare a lavarli e riporli
Biancheria
Generalmente consentito: Raccogliere gli asciugamani usati
Da evitare: Imporre di togliere le lenzuola o avviare il bucato
Rifiuti
Generalmente consentito: Differenziare nei bidoni interni
Da evitare: Obbligare a portarli fuori dall'alloggio
Sicurezza
Generalmente consentito: Chiudere porte e finestre, spegnere climatizzazione e luci
Da evitare: Introdurre nuove condizioni solo a soggiorno iniziato
Pulizie
Generalmente consentito: Lasciare l'alloggio in condizioni ragionevoli
Da evitare: Chiedere un vero intervento di pulizia o imporre multe arbitrarie
Attenzione: questi sono esempi generali della policy. Airbnb può valutare eccezioni collegate a condizioni locali o alla tipologia di alloggio. Non bisogna presumere che ogni richiesta sia vietata in assoluto né che ogni eccezione venga concessa.
La raccolta differenziata è importante anche nelle locazioni turistiche a Genova. Ma c'è differenza tra chiedere di separare carta, plastica e indifferenziato nei cestini predisposti dentro l'appartamento e obbligare un turista a uscire per raggiungere i cassonetti.
Il primo comportamento è generalmente compatibile con le richieste ragionevoli indicate da Airbnb. Il secondo, se imposto come pulizia prima della partenza, è generalmente una richiesta da evitare.
Esempio per un appartamento nel Centro Storico di Genova: se il punto di raccolta si trova in un vicolo o a distanza dall'edificio, è più pratico predisporre contenitori interni chiaramente etichettati e affidare il conferimento esterno alla procedura del turnover. In questo modo le istruzioni sono più semplici per chi arriva da un altro Paese e il gestore mantiene il controllo sul corretto conferimento.
Un punto spesso trascurato è il momento in cui una regola viene presentata. Airbnb richiede che le regole della casa e le richieste dell'host compaiano nell'apposita sezione dell'annuncio prima della prenotazione. Dopo la conferma si possono ricordare indicazioni già dichiarate, ma non introdurre nuove condizioni obbligatorie.
Se un annuncio indica già il divieto di feste, ricordarlo nel messaggio di benvenuto è coerente. Diverso è inviare solo il giorno prima della partenza una richiesta obbligatoria di pulire i pavimenti, svuotare i cestini esterni o pagare una penale privata.
Le nuove policy rendono ancora più importante distinguere le richieste rivolte all'ospite dalle attività proprie del turnover. Pulire bagni e cucina, cambiare la biancheria, controllare gli elettrodomestici, ripristinare i consumabili e verificare lo stato dell'alloggio sono attività che vanno organizzate prima dell'arrivo successivo.
Una procedura utile è dividere il lavoro in due fasi: l'ospite riceve solo indicazioni essenziali e ragionevoli; chi gestisce l'appartamento utilizza una checklist interna per pulizia, verifica dei danni, fotografie e preparazione del check-in successivo.
Abbiamo già approfondito l'organizzazione operativa nella guida Pulizie affitti brevi: come gestire il turnover tra due ospiti.
La nuova policy non significa che gli ospiti possano lasciare porte aperte o trattenere le chiavi. Chiedere di chiudere l'immobile, riconsegnare le chiavi secondo le istruzioni comunicate e rispettare l'orario di checkout rientra generalmente nell'organizzazione normale del soggiorno.
Per una casa con accesso autonomo conviene spiegare in anticipo dove lasciare eventuali chiavi fisiche, come richiudere il portone e quale numero contattare in caso di difficoltà. Le istruzioni dovrebbero essere brevi e facilmente comprensibili anche da ospiti internazionali.
Airbnb ha indicato un processo di controllo e adeguamento delle regole degli annunci. In presenza di condizioni non conformi, l'host può essere invitato a modificarle; violazioni persistenti possono portare ad avvisi e altre misure previste dalle policy della piattaforma, comprese conseguenze sulla visibilità dell'annuncio.
Non è corretto presentare ogni richiesta sbagliata come causa di sospensione automatica. È però prudente controllare il testo delle regole prima che le nuove condizioni inizino ad applicarsi alle prenotazioni.
1. Apri le regole della casa e verifica che tutte le richieste importanti siano già visibili prima della prenotazione.
2. Rimuovi istruzioni obbligatorie che chiedono pulizie impegnative al checkout.
3. Distingui correttamente raccolta differenziata nei contenitori interni e conferimento esterno dei rifiuti.
4. Controlla i messaggi automatici: non devono introdurre nuove condizioni non previste nell'annuncio.
5. Rivedi la guida alla casa e le istruzioni per chiavi, porte, climatizzazione e orari.
6. Organizza una checklist interna per il turnover, indipendente da quella rivolta agli ospiti.
7. Se gestisci più immobili, verifica gli annunci singolarmente: accessi, regolamenti e logistica possono essere diversi.
Dal 20 novembre 2026, per le prenotazioni effettuate da quella data, secondo la comunicazione ufficiale Airbnb.
No. Generalmente si può chiedere di separare i rifiuti nei contenitori interni. È diverso dall'obbligare a portarli fuori dall'alloggio prima della partenza.
Airbnb considera generalmente eccessivo imporre di togliere lenzuola o fare il bucato. Puoi invece chiedere in modo ragionevole di raccogliere gli asciugamani usati.
Sì, è un esempio di richiesta generalmente ragionevole, insieme allo spegnimento delle luci e alla chiusura delle porte.
I messaggi possono ricordare le regole già presenti nell'annuncio, ma non devono introdurre nuove condizioni obbligatorie non dichiarate prima della prenotazione.
Le policy Airbnb non consentono generalmente multe private stabilite unilateralmente nelle regole della casa. Eventuali danni effettivi sono una questione distinta, da gestire attraverso le procedure applicabili della piattaforma.
Regole comprensibili e ragionevoli riducono i malintesi, semplificano il soggiorno e rendono più prevedibile l'organizzazione delle pulizie. Per un proprietario che affitta a Genova, la soluzione migliore è distinguere con chiarezza ciò che si può chiedere all'ospite da ciò che deve gestire chi si occupa dell'alloggio.
Se vuoi rivedere la presentazione del tuo appartamento, consulta il servizio Owner Value di creazione e ottimizzazione dell'annuncio Airbnb.
• Airbnb – Important changes to house rules.
• Airbnb – Reasonable house rules and requests.
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