In Italia ci sono 35,6 milioni di abitazioni. Circa 9,6 milioni non sono occupate da persone residenti. Gli immobili per i quali esiste un annuncio online di affitto breve sono circa 510mila.

Questi tre numeri non chiudono il dibattito sulla crisi abitativa. Ma obbligano a impostarlo meglio.

Una cosa è chiedersi se una forte concentrazione di affitti brevi possa incidere sui prezzi delle case in alcune città o quartieri. Su questo esistono studi che trovano effetti reali. Un'altra è stabilire perché un proprietario abbia deciso di non mettere quell'immobile sul mercato residenziale lungo e se, vietando o limitando Airbnb, quella casa tornerebbe davvero automaticamente a un contratto 4+4.

Le due domande vengono spesso confuse. E da quella confusione nascono conclusioni troppo semplici per un problema molto più grande.

35,6 milioni di abitazioni, 9,6 milioni non occupate da residenti

Secondo ISTAT, nel 2023 il patrimonio abitativo italiano ammontava a 35.610.473 abitazioni. Quelle occupate da persone residenti erano 26.051.682; quelle che ISTAT classifica come “non occupate oppure occupate da persone non residenti” erano 9.558.791.

È importante non chiamarle tutte “case vuote”: dentro questa categoria ci sono anche seconde case e immobili utilizzati da persone non residenti. Il dato però mostra una cosa evidente: la questione abitativa italiana non può essere letta osservando soltanto il numero degli appartamenti pubblicati sulle piattaforme turistiche.

Fonte: ISTAT – Abitazioni occupate, anni 2021-2023.

Gli affitti brevi sono circa 510mila: l’1,4% del patrimonio abitativo

Il 9 settembre 2026 ANSA ha riportato una mappatura del Centro Studi AIGAB secondo la quale in Italia esistono circa 510.000 abitazioni con un annuncio online di affitto breve. Rapportate ai 35,6 milioni di abitazioni italiane, rappresentano circa l’1,4%.

Secondo la stessa analisi, soltanto 76mila si trovano nei capoluoghi. AIGAB stima inoltre che il 2,2% degli immobili successivamente destinati agli affitti brevi provenisse in precedenza da una locazione a lungo termine, mentre il 12,6% sarebbe stato acquistato espressamente come investimento.

Questi numeri vanno letti per quello che sono: dati prodotti da un’associazione che rappresenta il settore degli affitti brevi, non da un istituto statistico indipendente. Sono comunque utili, soprattutto quando vengono messi accanto alle fonti pubbliche.

Fonte: ANSA – mappatura AIGAB del 9 settembre 2026.

L’1,4% nazionale non dice cosa succede nel centro di Firenze o nei caruggi di Genova

La media nazionale non assolve gli affitti brevi. E non li condanna.

La stessa mappatura AIGAB indica circa il 4,3% delle abitazioni di Firenze pubblicizzate online per soggiorni brevi nell’agosto 2026, il 2% a Milano e l’1,4% a Roma. Utilizzando invece il criterio più restrittivo degli immobili che hanno ricevuto almeno una prenotazione negli ultimi dodici mesi, le percentuali scendono: 2,6% a Firenze e circa 0,9% a Milano e Roma.

Questo è il punto: l’impatto va misurato città per città e possibilmente quartiere per quartiere.

È anche la logica su cui si basa la proposta europea dell’Affordable Housing Act: misure nelle aree in cui esista un problema abitativo dimostrato, nel rispetto di necessità e proporzionalità.

Sì, Airbnb può incidere sui prezzi delle case

Negarlo sarebbe un errore.

Uno studio di Raffaele Congiu, Flavio Pino e Laura Rondi del Politecnico di Torino, pubblicato sul Journal of Regional Science, ha analizzato Roma, Firenze, Milano, Torino e Napoli tra il 2014 e il 2019. Gli autori concludono che la crescita della densità Airbnb ha determinato un aumento dei prezzi di vendita delle abitazioni nelle cinque città analizzate, con effetti diversi tra città, centro e periferia.

Lo studio affronta il problema della causalità con modelli econometrici, effetti fissi e variabili strumentali. Quindi la frase “Airbnb non incide mai sui prezzi” non è sostenibile.

Fonte: Congiu, Pino e Rondi – The Uneven Effect of Airbnb on the Housing Market.

Ma quello studio misura l’effetto a valle, non la causa a monte

Dimostrare che una maggiore densità di affitti brevi può far aumentare il valore degli immobili non significa avere dimostrato anche perché quei proprietari abbiano scelto il breve invece del lungo termine.

Lo studio non stabilisce quanti di quegli appartamenti, in assenza di Airbnb, sarebbero stati concessi con un 4+4. Non stabilisce quanti sarebbero rimasti vuoti, quanti sarebbero stati venduti o quanti tenuti a disposizione della famiglia.

Airbnb può quindi essere una causa a valle dell’aumento dei valori immobiliari in un mercato dove è molto concentrato. Ma resta da capire cosa accade a monte, quando il proprietario decide se mettere davvero la propria casa nel mercato residenziale.

Perché tanti proprietari non vogliono affittare a lungo termine?

Il 4° Rapporto Federproprietà-Censis del dicembre 2025 stima 8,5 milioni di “case dormienti”, pari al 25,7% delle abitazioni intestate a persone fisiche. Nel sondaggio collegato al rapporto, l’82,9% degli intervistati ritiene che la paura di non rientrare in possesso della propria abitazione in caso di morosità trattenga i proprietari dal concederla in affitto. L’86,4% ritiene inoltre che le procedure di sfratto per morosità dovrebbero essere accelerate.

Questo non significa che l’82,9% dei proprietari abbia personalmente rinunciato ad affittare per colpa di un inquilino moroso. Significa però che questa paura viene percepita come uno dei principali ostacoli all’immissione degli immobili sul mercato.

Fonte: Censis – Case inutilizzate e scarsità di abitazioni in affitto.

Questo cambia la domanda: se si vuole riportare più case sul mercato residenziale, basta rendere meno conveniente l’affitto breve oppure occorre anche rendere più sicuro quello lungo?

Morosità: avere diritto al rilascio e recuperare materialmente l’immobile non sono la stessa cosa

La legge italiana non attribuisce a un inquilino moroso il diritto di rimanere indefinitamente nell’immobile.

L’articolo 5 della Legge 392/1978 prevede che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, possa costituire motivo di risoluzione. Ma tra il diritto del proprietario e il recupero materiale della casa esiste una procedura.

L’articolo 55 prevede, nei casi applicabili, la possibilità di sanare la morosità in sede giudiziale e consente al giudice di assegnare termini fino a 90 giorni, che in determinate condizioni possono arrivare a 120 giorni. In presenza di opposizione il procedimento può inoltre proseguire nella fase di merito.

Fonti: articolo 5 Legge 392/1978 e articolo 55 Legge 392/1978.

La presenza di minori non rende giuridicamente impossibile uno sfratto. Può però assumere rilievo nelle situazioni di fragilità sociale e negli strumenti pubblici di sostegno.

Proteggere una famiglia in difficoltà è un obiettivo legittimo. Ma resta una domanda: la protezione sociale deve essere sostenuta dalla collettività oppure può ricadere per mesi sul singolo locatore che continua a sostenere imposte, condominio, eventuale mutuo e spese legali?

Airbnb è causa o conseguenza? Può essere entrambe le cose

In una zona ad alta domanda turistica, una maggiore redditività potenziale degli affitti brevi può spingere alcuni proprietari verso quel mercato. Una volta cresciuta la densità STR, quella redditività può riflettersi a sua volta nel valore dell’immobile.

Ma prima ancora esiste un’altra decisione: voglio davvero vincolare questa casa per anni a un contratto residenziale?

Morosità, durata, tempi di rilascio, possibilità di vendita futura, esigenze familiari e necessità di mantenere disponibile l’immobile possono pesare nella scelta tanto quanto il rendimento.

Per questo limitare l’affitto breve può ridurre una delle alternative a disposizione del proprietario, ma non dimostra automaticamente che quell’immobile entrerà nel mercato 4+4.

La Commissione europea riconosce che la crisi abitativa ha soprattutto cause strutturali

Questo passaggio è importante perché non arriva da Airbnb o da un’associazione di host.

L’8 aprile 2026 la Commissione europea, rispondendo a un’interrogazione parlamentare sugli short-term rentals, ha riconosciuto che gli STR possono offrire benefici: maggiore scelta, reddito aggiuntivo per gli host, incentivo alle ristrutturazioni e sostegno a turismo, redditi e occupazione.

Ha anche riconosciuto che in alcune città e hotspot una rapida crescita degli STR, combinata con un’offerta abitativa rigida, può aumentare la competizione per lo stock e associarsi a prezzi e canoni più elevati.

Ma la Commissione aggiunge che la carenza di abitazioni accessibili è principalmente attribuibile ad altri fattori strutturali.

Fonte: Parlamento europeo – risposta della Commissione E-000332/2026.

Questo rende poco credibili entrambe le semplificazioni: “Airbnb non c’entra mai nulla” e “la crisi della casa è colpa degli affitti brevi”.

AIGAB e Federalberghi: due posizioni opposte, due interessi di categoria dichiarati

Il 9 settembre ANSA ha riportato due reazioni quasi speculari all’Affordable Housing Act.

AIGAB ha criticato la proposta sostenendo che intervenire sugli affitti brevi non risolva i problemi strutturali dell’housing. Federalberghi ha invece osservato che il testo non impone restrizioni a tutti i Comuni, ma mette uno strumento a disposizione di quelli che si trovano realmente in emergenza abitativa.

Fonti: ANSA – posizione AIGAB e ANSA – posizione Federalberghi.

Non serve decidere che una delle due associazioni sia neutrale e l’altra di parte. Entrambe rappresentano interessi economici legittimi. Proprio per questo le loro affermazioni vanno confrontate con dati indipendenti.

Federalberghi chiede regole più severe mentre cresce l’hotellerie di fascia alta

Il presidente di Federalberghi Bernabò Bocca ha sostenuto pubblicamente diverse misure più restrittive per le locazioni brevi. Nel settembre 2025 ANSA riportava, tra le sue proposte, una permanenza minima di almeno cinque giorni, motivata anche con il tema della concorrenza rispetto agli hotel.

Lo stesso Bocca è presidente di Sina Hotels, gruppo attivo nell’hotellerie di lusso. Il Corriere della Sera lo ha intervistato nel 2025 proprio sui piani di crescita del gruppo a Milano.

Fonti: ANSA – Federalberghi e permanenza minima e Corriere della Sera – Sina Hotels e Bernabò Bocca.

Riportare questi due ruoli non significa attribuire alcun illecito o sostenere che una posizione pubblica sia illegittima. Significa dare al lettore il contesto completo.

Nel frattempo, il Barometro Federalberghi del secondo trimestre 2026 mostra che, rispetto a dieci anni prima, il numero complessivo degli hotel italiani è rimasto quasi stabile (+0,2%), ma i quattro stelle sono cresciuti del 22,6% e i cinque stelle dell’83%.

Fonte: Federalberghi – Barometro del turismo II trimestre 2026.

In Europa ci sono oltre 255mila camere alberghiere nella pipeline

Secondo Lodging Econometrics, alla fine del secondo trimestre 2026 la pipeline alberghiera europea contava 1.736 progetti per 255.976 camere. Di questi, 773 progetti con oltre 116mila camere erano già in costruzione.

Fonte: Lodging Econometrics – Europe Hotel Development Trends & Projections, Summer 2026.

Il dato non dimostra che gli hotel siano responsabili della crisi abitativa. Solleva però una domanda coerente con il tema dell’overtourism: quando una destinazione è sotto pressione, dobbiamo contare soltanto gli appartamenti turistici oppure tutti i posti letto?

Il caso New York: quando una restrizione produce vantaggi economici per gli hotel

Uno studio pubblicato nel 2025 sull’European Journal of Political Economy ha analizzato il coinvolgimento dell’industria alberghiera nella stretta sugli short-term rentals di New York.

Gli autori calcolano che nel 2023 il lobbying alberghiero fosse circa venti volte superiore a quello di Airbnb e delle reti di home sharing. Dopo l’entrata in vigore della stretta, stimano un aumento delle tariffe alberghiere tra 14 e 19 dollari a notte e ricavi aggiuntivi per gli hotel tra circa 2,1 e 2,9 miliardi di dollari nei primi diciotto mesi.

Gli autori interpretano i risultati come coerenti con la teoria del rent-seeking.

Fonte: European Journal of Political Economy – Short-term rental bans and the hotel industry.

Lo studio non prova corruzione o accordi illeciti. Dimostra però che una regolazione di un settore può produrre vantaggi economici considerevoli per un settore concorrente e che questo effetto merita di essere misurato.

Lo stesso metro deve valere anche per Airbnb

Airbnb è una multinazionale con un interesse diretto nell’espansione del proprio mercato. AIGAB rappresenta operatori degli affitti brevi. Vita da Host esprime una posizione editoriale favorevole al comparto.

Quindi la regola deve valere in entrambe le direzioni.

Se Federalberghi sostiene una limitazione, occorre ricordare chi rappresenta. Se AIGAB afferma che solo il 2,2% degli immobili proveniva dal lungo termine, il dato va attribuito ad AIGAB. Se Airbnb commissiona uno studio, va indicato chi lo ha finanziato.

Nessuna categoria dovrebbe ottenere automaticamente lo status di fonte neutrale soltanto perché sostiene la tesi che preferiamo.

La sostenibilità non può fermarsi alla porta di un appartamento

Il dibattito sull’overtourism riguarda anche acqua, energia, rifiuti, mobilità, paesaggio e consumo di suolo.

Un appartamento già costruito che cambia utilizzo e un nuovo resort non producono necessariamente lo stesso impatto fisico. Un affitto breve può contribuire alla pressione sul mercato abitativo e ai flussi turistici. Un nuovo progetto alberghiero può aggiungere anche volumetrie, infrastrutture, piscine, strade, parcheggi e consumo di territorio.

Questo non rende automaticamente “green” un Airbnb né rende automaticamente dannoso un hotel. Significa che la sostenibilità dovrebbe essere misurata sull’intervento concreto, non sull’etichetta dell’operatore.

Tavolara Bay: un caso che mostra quanto il tema sia più ampio degli affitti brevi

Nel 2026 il progetto Tavolara Bay a Cala Finanza, davanti all’isola di Tavolara, è diventato uno dei casi più discussi del turismo di lusso italiano.

Il Corriere della Sera ha descritto un progetto complessivo comprendente hotel a cinque stelle, ville, altre strutture ricettive e un campo da golf su circa 120 ettari di costa. Lo stesso giornale ha ricostruito la compagine degli investitori e riportato l’esistenza, nello statuto societario, di una clausola riferita a un possibile “contributo governativo”. La società ha precisato che eventuali incentivi sarebbero esclusivamente quelli previsti dalle norme e disponibili per qualunque investimento turistico che possieda i requisiti.

Fonte: Corriere della Sera – Tavolara Bay, investitori e contributo governativo.

ANSA ha inoltre riportato le dimissioni dell’assessore comunale al Turismo Riccardo Biancu, fratello dell’amministratore delegato di Tavolara Bay Alberto Biancu. L’assessore ha dichiarato di non avere mai partecipato alle decisioni relative al progetto e di essersi dimesso per ragioni di trasparenza. La stessa ANSA ha riferito dell’apertura di un fascicolo della Procura di Tempio Pausania su ipotesi di reati amministrativi, societari e ambientali. L’apertura di un’indagine non equivale ad accertamento di responsabilità.

Fonte: ANSA – Tavolara Bay, proteste, indagine e dimissioni.

Il 2 luglio 2026 la Regione Sardegna ha comunicato la revoca dell’Autorizzazione Unica ZES, sostenendo il contrasto del progetto con la disciplina paesaggistica regionale e con le competenze statutarie della Regione.

Fonte: Regione Sardegna – revoca dell’autorizzazione Tavolara Bay.

Non serve trasformare questa vicenda in un processo politico. Basta osservare che mentre una parte del dibattito sulla sostenibilità turistica si concentra sul singolo appartamento, esistono contemporaneamente progetti di grandi dimensioni che generano conflitti più ampi su paesaggio, territorio e infrastrutture.

Comino, Malta: la stessa domanda riguarda tutta l’Europa

A Comino il progetto Six Senses per la riqualificazione del precedente complesso alberghiero ha aperto un confronto simile.

L’Environment and Resources Authority maltese ha spiegato che potranno essere rimossi 624 esemplari vegetali non protetti e 54 alberi protetti, con l’obbligo di piantare dieci alberi autoctoni per ogni albero protetto rimosso. Altri 348 alberi dovranno essere trapiantati.

Fonte: ERA Malta – Comino Hotel project.

La Malta Chamber of Scientists ha criticato la decisione, sostenendo che un intervento comprendente hotel, ville e piscine su un’isola già sottoposta a forte pressione turistica stagionale ponga problemi di sostenibilità che meritano risposte più ampie.

Fonte: Malta Chamber of Scientists – Comino decision.

La domanda è semplice: se l’Europa vuole misurare l’impatto del turismo sulle comunità locali, utilizzerà lo stesso metro per appartamenti, hotel, resort e nuove costruzioni?

Genova: il problema non può essere letto con una sola media cittadina

Centro Storico, Porto Antico, Castelletto, Albaro, Sturla, Quarto e Nervi non hanno la stessa pressione turistica, lo stesso prezzo immobiliare né lo stesso rapporto tra domanda residenziale e domanda temporanea.

Nel Centro Storico una concentrazione elevata di appartamenti turistici può meritare un’analisi diversa rispetto a quartieri dove una parte importante della domanda arriva da ospedali, università, porto, trasferte di lavoro o permanenze medio-lunghe.

Per questo una politica basata su dati di micro-zona è più credibile di una regola costruita su una media regionale o nazionale.

Su questo tema puoi leggere anche la nostra analisi della PDL 96/2026 Liguria e l’approfondimento su dove investire per affitti brevi a Genova.

La conclusione: meno slogan, più causalità

Gli affitti brevi possono contribuire ad aumentare i prezzi immobiliari dove sono fortemente concentrati. Esistono studi che lo dimostrano e ignorarli sarebbe scorretto.

Ma questo non prova che siano la causa principale della crisi abitativa italiana, né che ogni appartamento eliminato da Airbnb torni automaticamente a una famiglia con un contratto residenziale.

I dati italiani mostrano contemporaneamente milioni di abitazioni non occupate da residenti e una forte paura dei proprietari verso morosità e recupero dell’immobile. La stessa Commissione europea riconosce che la scarsità di housing accessibile deriva soprattutto da fattori strutturali.

Nel frattempo l’offerta alberghiera di fascia alta cresce, l’Europa ha oltre 255mila camere in pipeline e grandi progetti turistici continuano a generare discussioni su paesaggio e sostenibilità.

Il vero punto non è scegliere se stare con Airbnb o con gli hotel. È pretendere che tutte le forme di ricettività vengano valutate con lo stesso metodo e che ogni restrizione venga giudicata per il risultato che produce realmente.

Se l’obiettivo è la casa, misuriamo quante case tornano ai residenti. Se l’obiettivo è l’overtourism, contiamo tutti i posti letto turistici. Se l’obiettivo è l’ambiente, misuriamo consumo di suolo, acqua, energia e infrastrutture indipendentemente dal fatto che dietro ci sia un piccolo proprietario, una piattaforma globale o un grande gruppo alberghiero.

Questo articolo distingue dati statistici, studi accademici, posizioni di associazioni di categoria e fatti riportati dalla stampa. I riferimenti a persone, aziende e istituzioni hanno finalità informativa e non implicano accuse o attribuzioni di responsabilità non accertate.