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Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act. Non è una legge già in vigore e, soprattutto, non attribuisce automaticamente nuovi poteri ai Comuni per vietare gli affitti brevi. La proposta crea invece un quadro europeo comune per valutare quando misure nazionali, regionali o locali già ammesse dal diritto interno possono essere giustificate nelle aree sotto forte pressione abitativa.
Per proprietari e gestori di affitti brevi a Genova, quindi, oggi non cambia nulla nell’immediato. Il testo deve ancora completare l’iter legislativo europeo e l’impatto concreto dipenderà anche dagli strumenti previsti dall’ordinamento italiano.
Aggiornato al 10 settembre 2026 sulla base della proposta ufficiale della Commissione europea.
L’Affordable Housing Act comprende due elementi: una proposta di Regolamento UE, che definisce criteri e garanzie per le misure adottate nelle aree sotto stress abitativo, e una Raccomandazione della Commissione dedicata soprattutto all’aumento dell’offerta di alloggi accessibili, sociali e per studenti.
La Commissione chiarisce che le autorità locali, regionali e nazionali restano libere di decidere se intervenire e con quali strumenti. Le eventuali misure devono però essere basate su dati, necessarie, proporzionate, mirate e sottoposte a revisione.
Fonte ufficiale: Commissione europea – Affordable Housing Act.
Questo è il punto su cui molti titoli rischiano di essere fuorvianti. La proposta specifica che non crea un nuovo diritto, derivante dal diritto UE, a limitare gli affitti brevi o l’acquisto e l’uso degli immobili. Non prescrive neppure una lista di divieti da applicare.
Il Regolamento proposto stabilisce invece le condizioni europee entro cui una misura già disponibile secondo il diritto nazionale può essere valutata quando l’obiettivo è proteggere disponibilità e accessibilità degli alloggi.
L’articolo 6 della proposta individua tre criteri principali. In sintesi, l’autorità deve dimostrare che:
Se il rapporto prezzo/reddito è pari o superiore a 10, non è necessario soddisfare il secondo criterio, cioè dimostrare l’aumento nel decennio. Resta però necessario il criterio prospettico dei tre anni. Non è quindi corretto dire che quota 10, da sola, attivi automaticamente le restrizioni.
I dati utilizzati devono inoltre essere oggettivi, trasparenti e verificabili.
Per giustificare una misura sugli affitti brevi non basta dichiarare che in una zona ci sono molti annunci. La proposta richiede evidenze che mostrino un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità degli alloggi per almeno tre anni.
In altre parole, deve esserci un nesso documentato tra il fenomeno che si vuole regolare e il problema abitativo che si intende risolvere.
La proposta non introduce direttamente un tetto europeo di notti, una quota europea di licenze o un blocco automatico delle nuove attività. Questi strumenti possono esistere nei diversi ordinamenti nazionali o locali, ma non sono imposti né elencati come pacchetto obbligatorio dall’Affordable Housing Act.
Il testo europeo riguarda in generale misure che limitano la prestazione di servizi di locazione di breve durata in immobili diversi dalla residenza principale dell’host, purché tali misure siano previste dal diritto nazionale e rispettino i requisiti di necessità e proporzionalità.
L’articolo 5 contiene una salvaguardia importante: le misure sugli affitti brevi adottate nell’ambito di questo Regolamento non si applicano ai servizi di locazione breve prestati nella residenza principale dell’host.
Questa esclusione non significa che ogni forma di home sharing sia sottratta a qualsiasi altra norma nazionale o locale. Significa che il nuovo quadro europeo sull’housing affordability non può essere usato per colpire la locazione breve della residenza principale dell’host.
Il quadro può riguardare anche misure sull’acquisto o sull’uso di terreni e immobili residenziali quando non sono destinati a residenza principale. Anche qui, però, l’Affordable Housing Act non crea da solo un divieto europeo di comprare seconde case.
Una misura di questo tipo deve essere prevista dall’ordinamento competente, collegata a un problema abitativo dimostrato, limitata all’area interessata e proporzionata. La proposta prevede inoltre garanzie specifiche per le situazioni esistenti e, per le restrizioni all’acquisto, il riferimento è agli immobili acquisiti dopo l’entrata in applicazione della misura.
Le autorità devono scegliere l’area geografica più piccola sufficiente a risolvere il problema, dimostrare che alternative meno restrittive non sarebbero altrettanto efficaci e calibrare le misure in base alle caratteristiche effettive del mercato locale.
Le misure adottate nel quadro del Regolamento possono avere una durata massima di cinque anni. Possono essere prorogate solo dopo una nuova valutazione e devono essere riesaminate periodicamente.
Il Regolamento (UE) 2024/1028, applicabile dal 20 maggio 2026, riguarda soprattutto raccolta e condivisione dei dati delle locazioni brevi e i sistemi di registrazione. L’Affordable Housing Act ha un oggetto diverso: costruisce un quadro per valutare la legittimità e la proporzionalità di misure orientate alla disponibilità e all’accessibilità degli alloggi.
Per un host, quindi, una norma riguarda soprattutto trasparenza e dati; l’altra può diventare rilevante quando un’autorità intende giustificare misure di politica abitativa.
Nell’immediato non cambia nulla. Non è possibile concludere, sulla sola base dei prezzi medi pubblicati online, se Genova rientrerebbe o meno nella definizione europea di housing stress. La valutazione prevista dalla proposta richiede dati e metodologia coerenti con i criteri dell’articolo 6.
Per questo è prematuro affermare sia che Genova sarà soggetta a restrizioni, sia che ne resterà certamente esclusa. Un eventuale impatto futuro dipenderà da tre passaggi: testo definitivo approvato a livello UE, strumenti consentiti dal diritto italiano e valutazione concreta del territorio da parte dell’autorità competente.
Nel breve periodo, per chi opera in Liguria resta più importante seguire gli obblighi e le proposte normative già applicabili o in discussione sul territorio. Sul tema regionale puoi leggere anche la nostra analisi della PdL 96/2026 Liguria sugli affitti brevi.
No. Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato una proposta di Regolamento e una Raccomandazione. La proposta legislativa deve ancora completare l’iter europeo.
No. La proposta non crea un nuovo potere europeo di vietare gli affitti brevi. Definisce un quadro comune per valutare misure che le autorità possono già adottare secondo il diritto nazionale.
No. Nel testo proposto non esiste un tetto europeo uniforme di notti annuali. Eventuali limiti devono derivare dalle norme competenti e rispettare i requisiti previsti dal quadro europeo.
Non è corretto affermarlo o escluderlo senza una misurazione effettuata con i dati e la metodologia richiesti dalla proposta. L’Affordable Housing Act non pubblica una lista automatica di città italiane soggette alle misure.
No. Nel quadro proposto la durata massima è di cinque anni, con possibilità di estensione solo dopo una nuova valutazione e con obbligo di revisione.
Le regole sugli affitti brevi si stanno stratificando tra livello europeo, nazionale, regionale e comunale. Nella gestione completa degli affitti brevi a Genova, Owner Value coordina l’operatività dell’immobile e gli adempimenti applicabili, mantenendo il proprietario aggiornato sulle modifiche che hanno un impatto concreto.
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