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Il 23 luglio 2026 l’Assemblea Capitolina ha approvato in via definitiva le nuove Norme tecniche di attuazione (NTA) del Piano regolatore generale di Roma. È il primo aggiornamento organico delle regole urbanistiche della Capitale dal 2008: 67 articoli modificati, oltre metà di quelli vigenti, al termine di circa tre anni di lavoro e dell’esame di più di mille osservazioni.
Dentro quel pacchetto c’è una parte che riguarda direttamente chi gestisce locazioni turistiche. E che, per chi affitta a Genova, vale la pena leggere con attenzione: non perché cambi qualcosa oggi in Liguria, ma perché indica con precisione la direzione che sta prendendo la regolamentazione in tutta Italia.
Tre elementi contano più degli altri.
1. Nasce una destinazione d’uso dedicata. Le NTA introducono una nuova sottocategoria residenziale speciale, A/3 «abitazioni ad uso ricettivo», per gli alloggi destinati a uso turistico. In pratica l’appartamento affittato a turisti smette di essere semplicemente residenziale e diventa una categoria urbanistica a sé, identificabile e quindi governabile dall’amministrazione.
2. Cambio d’uso vietato in zona UNESCO. Nell’area del centro storico tutelata dall’UNESCO viene introdotto il divieto di trasformare immobili non residenziali nella nuova destinazione A/3. L’obiettivo dichiarato è impedire che il centro si svuoti progressivamente delle sue funzioni a vantaggio dei soli affitti brevi.
3. Cambi d’uso più costosi altrove. Dove il passaggio a uso ricettivo resta possibile, arrivano aggravi e limitazioni, a partire dal pagamento di un contributo straordinario di urbanizzazione. Sono inoltre annunciati regolamenti successivi con ulteriori restrizioni su cambi di destinazione d’uso e insediamento di attività specifiche.
Roma, in sostanza, non ha inventato nulla: ha adottato lo schema già sperimentato da Firenze e Bologna. Categoria urbanistica separata, cambi d’uso limitati o vietati nelle aree sotto pressione, regolamento attuativo a seguire.
Il punto giuridicamente interessante è come si è arrivati qui. Per anni i tentativi dei Comuni di limitare le locazioni brevi sono stati contestati sul terreno della concorrenza e della competenza statale in materia di locazioni, con esiti alterni davanti ai giudici amministrativi.
Il baricentro si è spostato quando la leva è diventata urbanistica anziché commerciale. Non si limita il contratto di locazione: si disciplina la destinazione d’uso dell’immobile, materia che appartiene senza discussioni al governo del territorio. Dopo la pronuncia della Corte costituzionale che ha dato via libera alle leggi regionali di limitazione, il percorso si è consolidato rapidamente: l’Emilia-Romagna ha approvato la propria legge nel giro di poche ore, e ora la Capitale segue lo stesso impianto.
Tradotto per chi possiede immobili: la variabile decisiva non è più solo fiscale, è catastale e urbanistica.
In Liguria non esiste ancora una legge regionale in vigore su questo tema, ma il cantiere è aperto.
Ad aprile 2026 è stata depositata in Consiglio regionale una proposta di legge che punta a dare ai Comuni il potere di individuare aree in cui limitare o bloccare il rilascio di nuove autorizzazioni per locazioni brevi, accompagnata da un Osservatorio regionale per misurare pressione turistica e disponibilità abitativa. Il Consiglio delle autonomie locali si è espresso a larghissima maggioranza a favore. In parallelo, la Regione sta valutando propri provvedimenti e ha avviato audizioni in Terza Commissione, dove le associazioni di categoria del settore immobiliare hanno espresso posizioni critiche sull’ampiezza dei poteri da attribuire ai Comuni.
I numeri che alimentano il dibattito riguardano da vicino Genova: tra ottobre 2023 e ottobre 2024 i canoni residenziali in provincia sono cresciuti dell’11%, mentre le abitazioni non occupate in città sono circa 44 mila, il 13,5% del totale. Sull’altro piatto della bilancia, nel 2025 le locazioni turistiche hanno generato in Liguria circa 606 milioni di euro di introiti diretti.
Nessuna di queste misure è oggi operativa. Ma il centro storico di Genova ha esattamente le caratteristiche (tessuto storico denso, pressione turistica concentrata, residenzialità in calo) che altrove hanno fatto scattare per prime le limitazioni.
Non è il momento di decisioni drastiche. È il momento di mettere in ordine la posizione dell’immobile, perché quando le regole arrivano premiano chi è già in regola e penalizzano chi deve rincorrere.
Roma ha appena adottato lo stesso impianto di Firenze e Bologna: categoria urbanistica dedicata, divieto di cambio d’uso nel cuore storico, oneri più alti dove il cambio resta possibile. La Liguria non c’è ancora arrivata, ma la discussione è aperta e le condizioni di partenza di Genova assomigliano molto a quelle delle città che sono intervenute per prime.
Per chi affitta, la lettura è una sola: la redditività di un immobile a uso turistico dipenderà sempre meno dalla sola performance su Airbnb e Booking, e sempre più dalla solidità della sua posizione urbanistica e amministrativa.
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