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di
Michael Immovilli
La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 ha modificato l’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020: dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto quando vengono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile. Il riferimento diretto è il comma 17 della Legge 199/2025 su Normattiva.
| Appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta | Regola fiscale |
|---|---|
| 1 | Può rientrare nella disciplina non imprenditoriale, se ricorrono gli altri requisiti. |
| 2 | Può ancora rientrare nella disciplina non imprenditoriale, se ricorrono gli altri requisiti. |
| 3 o più | Scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale. |
La soglia riguarda il numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta. Non è quindi una regola che si applica soltanto al “terzo appartamento” lasciando automaticamente i primi due fuori dall’attività: una volta superata la soglia, va verificato l’inquadramento dell’attività di locazione breve nel suo complesso.
Superare la soglia non significa semplicemente applicare un’aliquota più alta al terzo immobile. Entra in gioco una presunzione legale di esercizio in forma imprenditoriale, con conseguenze che possono riguardare Partita IVA, regime fiscale e previdenziale, contabilità, sicurezza degli impianti e adempimenti amministrativi.
L’inquadramento concreto va verificato sulla posizione del titolare con un professionista abilitato, soprattutto quando ci sono comproprietà, sublocazioni, usufrutto, immobili utilizzati solo per una parte dell’anno o situazioni miste.
L’articolo 13-ter del D.L. 145/2023 prevede che chi esercita locazioni brevi o per finalità turistiche in forma imprenditoriale, anche sulla base della presunzione dell’articolo 1, comma 595, della Legge 178/2020, presenti la SCIA al SUAP del Comune competente.
Il Ministero del Turismo conferma espressamente questo obbligo nelle FAQ ufficiali BDSR. Questo punto va tenuto distinto dal caso della locazione breve non imprenditoriale, per la quale non va generalizzato un obbligo di SCIA.
La legge utilizza il termine appartamenti. Per questo il conteggio non va confuso con il numero di camere pubblicate separatamente o con il numero di annunci presenti sulle OTA. Se uno stesso alloggio viene commercializzato in modi diversi, oppure se esistono porzioni, subalterni o configurazioni catastali particolari, il conteggio va verificato sulla situazione reale dell’immobile.
La presunzione di imprenditorialità è una regola fiscale nazionale e non dipende da DAC7. DAC7 disciplina invece la comunicazione di informazioni da parte delle piattaforme digitali. I due temi vanno tenuti separati.
Per il reporting delle piattaforme consulta la guida DAC7 e affitti brevi 2026.
Finché ricorrono i requisiti della disciplina non imprenditoriale, la cedolare secca resta un tema separato dalla soglia: l’aliquota è del 21% su una unità scelta dal contribuente e del 26% sulla seconda. Dal terzo appartamento il problema non è una terza aliquota: cambia l’inquadramento dell’attività.
Per aliquote, ritenute e trattamento fiscale consulta la guida sulla cedolare secca per affitti brevi 2026.
La norma stabilisce la soglia fiscale; non dice se un determinato immobile sia un buon investimento né come debba essere gestito ogni giorno. Per la parte organizzativa abbiamo separato il tema nella guida su come cambia la gestione dal terzo appartamento.
Pagina aggiornata il 10 settembre 2026 sulla base della Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17, e delle FAQ BDSR del Ministero del Turismo.
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