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Se ricorrono i requisiti per applicare la cedolare secca alle locazioni brevi, l’aliquota è del 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e del 26% per la seconda unità finché l'attività resta nel perimetro non imprenditoriale.
Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto quando vengono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti. Oltre questa soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.
La soglia e le aliquote sono due aspetti distinti: il terzo appartamento non introduce semplicemente una nuova aliquota, ma cambia l'inquadramento dell'attività. Per il dettaglio consulta la guida sulla presunzione d'impresa oltre due appartamenti.
Nel caso ordinario, quando una piattaforma o un intermediario applica direttamente la ritenuta prevista per le locazioni brevi, il 21% viene normalmente calcolato sul canone o corrispettivo lordo rilevante ai fini del contratto. Per un proprietario che incassa direttamente tramite OTA questo può significare vedere la ritenuta calcolata su un importo che comprende somme che, economicamente, non resteranno tutte a sua disposizione.
Owner Value utilizza una struttura contrattuale diversa. Nel nostro mandato con rappresentanza il canone spettante al proprietario viene definito distinguendo il fatturato lordo generato dalla prenotazione dai costi operativi e dalle commissioni previste dal contratto, come commissioni OTA, pulizie e compenso di gestione.
Quando Owner Value interviene nel pagamento come sostituto d’imposta, la ritenuta del 21% viene quindi applicata sul canone di locazione così determinato contrattualmente, e non semplicemente sul totale lordo visualizzato dall’OTA.
Questo non significa “inventare” una base imponibile più bassa: significa strutturare correttamente contratto, flussi finanziari e rendicontazione affinché sia chiaro quale parte dell’incasso rappresenta effettivamente il canone del proprietario e quali somme hanno invece natura di costo o compenso previsto dal mandato.
È uno dei motivi per cui il modo in cui viene impostata la gestione conta tanto quanto la percentuale di commissione. Due gestori con la stessa fee possono produrre un risultato netto molto diverso se contratto, incassi, costi e ritenute vengono gestiti in modo differente.
Su questo punto non è corretto dare oggi una risposta assoluta. Con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 la Corte di Cassazione ha affermato che il locatore persona fisica può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore conclude il contratto nell'esercizio della propria attività professionale, purché ricorrano i requisiti previsti per il locatore e per l'immobile.
Successivamente, con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025, la stessa Sezione tributaria ha rimesso al Primo Presidente la questione dell'applicabilità della cedolare secca ai contratti ad uso foresteria conclusi con un conduttore che esercita attività d'impresa, arte o professione, per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Al 10 settembre 2026 non risulta pubblicata una decisione definitiva delle Sezioni Unite che abbia chiuso il contrasto.
Per questo, nei contratti con società o ad uso foresteria la soluzione fiscale va verificata sul contratto concreto e sulla posizione del locatore, evitando sia di affermare che la cedolare sia sempre esclusa, sia di considerarla automaticamente applicabile in ogni caso.
Fonti: Cassazione n. 12395/2024 e ordinanza interlocutoria n. 30016/2025.
Owner Value applica gli adempimenti previsti dal proprio ruolo nei flussi che gestisce e fornisce al proprietario una rendicontazione in cui sono distinti incassi, costi, commissioni, canone e ritenute. La scelta tra cedolare secca, tassazione ordinaria o inquadramento d’impresa resta invece una decisione fiscale del proprietario da verificare con il proprio consulente.
Scopri come funziona la Gestione Completa Owner Value oppure richiedi maggiori informazioni.
Pagina aggiornata il 10 settembre 2026.
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