Aliquote della cedolare secca sugli affitti brevi

Se ricorrono i requisiti per applicare la cedolare secca alle locazioni brevi, l’aliquota è del 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente e del 26% per le ulteriori unità.

Dal 2026 cambia anche la soglia degli immobili

Dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto se vengono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti nel periodo d’imposta. Oltre questa soglia l’attività si presume imprenditoriale.

La soglia e le aliquote sono due aspetti distinti: non basta applicare una percentuale per capire il trattamento fiscale complessivo.

Ritenuta degli intermediari

Quando Owner Value interviene nel pagamento in qualità di intermediario, la ritenuta del 21% si applica sul canone di locazione, calcolato al netto delle spese operative — commissione OTA, pulizie e la nostra provvigione — così come definito nel contratto di gestione. La corretta applicazione resta comunque da verificare con il proprio consulente fiscale, caso per caso.

Cosa succede se il conduttore è una società

La cedolare secca sulle locazioni brevi si può applicare solo quando il conduttore è una persona fisica. Se la prenotazione viene fatturata a una società — capita con ospiti in trasferta per lavoro, o quando l’azienda del cliente richiede una fattura intestata a sé — quella quota di canone esce dal regime della cedolare secca ed è tassata secondo le regole ordinarie, in dichiarazione dei redditi.

In pratica, per lo stesso appartamento possono convivere due trattamenti fiscali diversi nello stesso anno: cedolare secca sulle prenotazioni intestate a privati, tassazione ordinaria su quelle fatturate a un’azienda. È un dettaglio che rende poco affidabile stimare il netto guardando solo l’aliquota del 21%, e va tenuto distinto già in fase di fatturazione.

Nella Gestione Completa distinguiamo le prenotazioni fatturate a privati da quelle fatturate a società fin dalla rendicontazione mensile, così il proprietario — e il suo commercialista — sanno sempre quale quota rientra nella cedolare secca e quale va dichiarata a parte.

Owner Value non offre consulenza fiscale

Come sostituto d’imposta, Owner Value è tenuta ad applicare la ritenuta sui canoni che intermedia, ma può farlo solo nella forma della cedolare secca al 21% — è l’unica aliquota che un sostituto d’imposta può trattenere. Quando il conduttore è una società, questa ritenuta non viene applicata: quella quota di canone arriva al proprietario senza trattenute, e la tassazione resta interamente a suo carico in dichiarazione dei redditi.

Nella Gestione Completa distinguiamo incassi, costi, commissioni e ritenute nella rendicontazione. La scelta tra cedolare secca, tassazione ordinaria o inquadramento d’impresa deve invece essere verificata dal proprietario con il proprio consulente fiscale.

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