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La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di tassare i redditi derivanti dalle locazioni in modo semplice e conveniente.
Si tratta di un'imposta sostitutiva che prende il posto di:
Il proprietario paga quindi una tassa unica e fissa calcolata sul canone di locazione, senza dover affrontare la complessità della tassazione ordinaria.
Possono optare per la cedolare secca solo le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo (non commerciale o aziendale).
Non è applicabile se:
Il regime è opzionale e deve essere comunicato all'Agenzia delle Entrate al momento della registrazione del contratto, o in sede di dichiarazione dei redditi.
Nel 2026 le aliquote della cedolare secca variano in base al tipo di contratto e al numero di immobili locati:
| Tipo di contratto | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Canone libero (4+4 anni) | 21% | Regime standard per affitti abitativi |
| Canone concordato (3+2 anni) | 10% | Solo in comuni con accordi territoriali |
| Affitti brevi – 1° immobile (fino a 30 giorni) | 21% | Su un solo immobile scelto dal contribuente |
| Affitti brevi – dal 2° immobile | 26% | Dal 3° immobile scatta l'obbligo di Partita IVA |
💡 È possibile mantenere l'aliquota del 21% su un solo immobile, mentre sugli altri (dal secondo in poi) si applica il 26%.
La cedolare secca si applica anche agli affitti brevi, ovvero contratti di durata inferiore a 30 giorni.
Questo regime è ideale per chi affitta la propria abitazione tramite piattaforme come Airbnb o Booking.com, senza carattere imprenditoriale.
Dal 2024, tali piattaforme agiscono come sostituti d'imposta, trattenendo e versando automaticamente la cedolare secca per conto degli host non professionisti.
In questo modo:
La Legge di Bilancio 2026 ha riacceso il dibattito sulla cedolare secca degli affitti brevi. La bozza iniziale prevedeva un'aliquota unica al 26% per tutte le locazioni turistiche sotto i 30 giorni, ma il testo definitivo non l'ha confermata: resta il doppio binario 21%/26%, con un giro di vite sulle soglie.
📅 In vigore dal: 1° gennaio 2026.
Ipotizziamo un proprietario con due appartamenti in affitto breve, ciascuno con un incasso annuo di 15.000 €:
Sul secondo alloggio paghi quindi 750 € in più all'anno rispetto all'aliquota del 21%. Con un terzo immobile, oltre al 26% scatta l'obbligo di Partita IVA, con costi di gestione, contributi e adempimenti aggiuntivi: è qui che la pianificazione fiscale fa davvero la differenza.
Un proprietario incassa 10.000 € all'anno da un affitto breve.
Applicando la cedolare secca al 21%, l'imposta da versare sarà:
👉 10.000 € × 21% = 2.100 €
Se invece si applica l'aliquota al 26% (dal secondo immobile locato), il totale diventa:
👉 10.000 € × 26% = 2.600 €
➡️ Proprietari con tre o più unità in affitto turistico, che dal 2026 devono aprire la Partita IVA.
➡️ Investitori immobiliari in città a forte vocazione turistica come Genova, Milano e Roma.
➡️ Host con più immobili, che vedono salire dal 21% al 26% l'imposta dal secondo alloggio.
Genova vive una fase di forte domanda turistica – Centro Storico, Porto Antico, Albaro, Nervi e l'area degli ospedali – e molti proprietari gestiscono più di un immobile. Per loro le nuove soglie sono decisive: il passaggio al 26% dal secondo alloggio e l'obbligo di Partita IVA dal terzo rendono la gestione fai-da-te molto meno conveniente. A questo si aggiungono la tassa di soggiorno salita a 5 euro e gli adempimenti locali come il codice CITRA e il ROSS1000. Affidarsi a una gestione professionale degli affitti brevi a Genova permette di ottimizzare il carico fiscale e restare in regola senza errori.
Se stai valutando un nuovo acquisto, il peso fiscale va calcolato prima del rogito: con la consulenza per l'acquisto di immobili a Genova il rendimento netto di ogni proposta viene stimato già al netto di cedolare, tassa di soggiorno e costi di gestione.
Il nuovo assetto potrebbe:
Per i contratti tradizionali (non gestiti da piattaforme), la cedolare secca si versa tramite modello F24, in una o due rate:
Se l'importo totale dovuto è inferiore a 257,52 €, è possibile pagare in un'unica soluzione entro il 30 novembre.
Il pagamento può essere effettuato online, in banca o presso gli uffici postali.
✅ Vantaggi
❌ Svantaggi
No. Sul primo immobile scelto dal contribuente resta l'aliquota agevolata del 21%. Il 26% scatta dal secondo immobile destinato ad affitto breve.
Dal terzo immobile in affitto breve nello stesso periodo d'imposta: superate le due unità in cedolare, si presume l'esercizio di attività d'impresa ed è obbligatorio aprire la Partita IVA.
No, la cedolare resta in vigore. È cambiato il numero massimo di immobili gestibili in regime agevolato (da 4 a 2) e l'aliquota dal secondo alloggio (26%), ma il regime continua a esistere.
Al massimo 2 appartamenti per periodo d'imposta: fino al 2025 il limite era di 4 immobili.
Ricorda che ogni immobile in affitto breve deve avere il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, ed essere registrato sui portali regionali come il ROSS1000 in Liguria.
La cedolare secca resta una soluzione vantaggiosa per chi gestisce affitti brevi, ma è fondamentale conoscere i limiti e le aliquote aggiornate al 2026.
Per chi possiede più immobili o vuole passare alla gestione professionale, è importante valutare attentamente l'impatto fiscale complessivo.
💬 Hai dubbi sulla tua situazione o vuoi capire se ti conviene la cedolare secca?
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Insieme esamineremo la soluzione più adatta alle tue necessità, che si tratti della gestione della tua proprietà o di trovare l'opzione migliore per te.
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