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di
Michael Immovilli
DAC7 non è una nuova tassa e non nasce nel 2026. È la disciplina europea che impone ai gestori di piattaforme digitali di raccogliere e comunicare alle autorità fiscali determinate informazioni sui venditori che svolgono attività rilevanti tramite la piattaforma, compresa la locazione di beni immobili.
Per gli affitti brevi il punto importante è distinguere tre piani che spesso vengono confusi: DAC7, gli obblighi fiscali del proprietario e il Regolamento UE 2024/1028 sulla condivisione dei dati delle locazioni brevi. Sono discipline diverse.
DAC7 deriva dalla Direttiva (UE) 2021/514, che ha modificato la disciplina europea sulla cooperazione amministrativa in materia fiscale. In Italia è stata recepita con il D.Lgs. 1 marzo 2023, n. 32.
Tra le attività rilevanti rientra espressamente la locazione di beni immobili, inclusi immobili residenziali e commerciali. L'obbligo di comunicazione ricade sul gestore di piattaforma tenuto alla comunicazione, non sul proprietario in quanto tale.
Fonte normativa: Direttiva (UE) 2021/514 su EUR-Lex e D.Lgs. 32/2023 su Normattiva.
La disciplina DAC7 prevede che il gestore di piattaforma comunichi le informazioni relative al periodo oggetto di comunicazione entro il 31 gennaio dell'anno successivo. Anche il venditore oggetto di comunicazione deve ricevere le informazioni che lo riguardano entro la stessa scadenza.
Le informazioni economiche sono organizzate per trimestre, ma questo non significa che DAC7 imponga una comunicazione fiscale mensile.
Per i venditori che svolgono attività di locazione immobiliare, DAC7 prevede tra le informazioni da comunicare:
Un dettaglio spesso trascurato: la direttiva definisce il “corrispettivo” come la somma pagata o accreditata al venditore al netto di diritti, commissioni o imposte trattenuti o addebitati dalla piattaforma; queste ultime voci vengono comunicate separatamente.
Una delle informazioni più spesso riportate in modo errato è che un host sarebbe escluso da DAC7 se resta sotto 30 operazioni e 2.000 euro. Non è la regola applicabile alla locazione immobiliare.
Nella Direttiva DAC7 l'esclusione per meno di 30 attività e non oltre 2.000 euro riguarda espressamente la vendita di beni. Per la locazione immobiliare esiste invece una diversa esclusione riferita a determinate entità per le quali la piattaforma abbia facilitato oltre 2.000 attività di locazione in relazione a una singola proprietà inserzionata nel periodo di comunicazione.
Per un normale proprietario che affitta un appartamento tramite una piattaforma, quindi, non va usata la soglia “30 operazioni / 2.000 euro” come criterio per stabilire se DAC7 si applichi.
DAC7 disciplina la comunicazione di informazioni da parte delle piattaforme. Non stabilisce l'aliquota della cedolare secca e non fissa la soglia italiana tra attività imprenditoriale e non imprenditoriale.
Dal periodo d'imposta 2026 la normativa italiana prevede una presunzione di imprenditorialità quando vengono destinati alla locazione breve più di due appartamenti. È una regola nazionale distinta da DAC7. Il tema va valutato separatamente con il proprio consulente fiscale.
Per la parte fiscale puoi approfondire la cedolare secca per affitti brevi e la guida sull'IVA sulle commissioni Airbnb e Booking.
Dal 20 maggio 2026 si applica il Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni di alloggi a breve termine. È una disciplina diversa da DAC7 e non va descritta come una “DAC7 mensile”.
Quando ricorrono le condizioni previste dal regolamento, le piattaforme di locazione breve trasmettono al punto di ingresso digitale unico dello Stato membro, su base mensile, dati di attività per unità insieme al numero di registrazione, all'indirizzo specifico e all'URL dell'annuncio. Per le piattaforme piccole o micro sotto la soglia prevista dal regolamento è contemplata una trasmissione trimestrale.
I “dati di attività” sono definiti dal regolamento come il numero di notti per cui l'unità è stata locata e il numero di ospiti per notte, con il Paese di residenza degli ospiti. La finalità è il monitoraggio delle regole sulle locazioni brevi e la produzione di statistiche: non è la comunicazione fiscale DAC7 all'Agenzia delle Entrate.
Fonte: Regolamento (UE) 2024/1028 su EUR-Lex.
In Liguria un host può trovarsi contemporaneamente dentro più sistemi informativi, ma non sono intercambiabili:
No. DAC7 riguarda la cooperazione amministrativa e la comunicazione di informazioni da parte delle piattaforme; non introduce da sola una nuova imposta sugli affitti brevi.
No. La regola “meno di 30 attività e non oltre 2.000 euro” prevista da DAC7 riguarda la vendita di beni, non la locazione immobiliare.
No. DAC7 prevede la comunicazione relativa al periodo annuale entro il 31 gennaio dell'anno successivo, con importi articolati per trimestre. La trasmissione mensile prevista dal Regolamento UE 2024/1028 è un meccanismo diverso, con finalità e destinatari differenti.
No. La qualificazione dell'attività come imprenditoriale dipende dalla normativa nazionale applicabile, non da DAC7.
Pagina aggiornata il 19 agosto 2026 sulla base della Direttiva (UE) 2021/514, del D.Lgs. 32/2023 e del Regolamento (UE) 2024/1028.
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