Dal 2026 Airbnb, Booking.com e tutte le altre piattaforme di affitti brevi sono obbligate a comunicare automaticamente all'Agenzia delle Entrate i guadagni di ogni host: importi incassati, dati catastali dell'immobile, numero di notti affittate e coordinate bancarie. È l'effetto della direttiva europea DAC7, ormai pienamente operativa: l'invio dei dati relativi al 2025 è scaduto il 31 gennaio 2026 e, dal 20 maggio 2026, le piattaforme devono trasmettere le informazioni anche su base mensile al Ministero del Turismo. In pratica, il Fisco sa quanto hai incassato prima ancora che tu presenti la dichiarazione dei redditi.

Cos'è la direttiva DAC7 e perché riguarda chi affitta su Airbnb e Booking

DAC7 (Directive on Administrative Cooperation 7) è una direttiva dell'Unione Europea che obbliga i gestori delle piattaforme digitali — non solo Airbnb e Booking.com, ma qualsiasi OTA o marketplace che intermedia locazioni turistiche — a raccogliere, verificare e trasmettere alle autorità fiscali i dati di chi opera attraverso di loro. Non introduce nuove imposte: rafforza la trasparenza fiscale e lo scambio di informazioni tra le amministrazioni finanziarie dei Paesi UE.

Per un host o un property manager, il punto pratico è uno solo: da quando è pienamente operativa, gli anni in cui bastava "non ricordarsi" di dichiarare un guadagno minore sono finiti. I dati arrivano al Fisco direttamente dalla piattaforma, incrociati con quelli catastali e bancari.

Quali dati trasmettono le piattaforme al Fisco

Per ogni host attivo, Airbnb, Booking.com e le altre OTA comunicano:

• Importi lordi incassati nell'anno
• Dati identificativi e catastali dell'immobile locato
• Numero di notti e di prenotazioni effettuate
• Coordinate bancarie su cui sono stati accreditati i pagamenti
• Eventuali commissioni trattenute dalla piattaforma

Questi dati vengono incrociati automaticamente con la dichiarazione dei redditi. Uno scostamento tra quanto dichiarato e quanto comunicato dalla piattaforma è oggi uno dei controlli più semplici e immediati per l'Agenzia delle Entrate.

Le scadenze da ricordare

Due date fissano il ritmo degli adempimenti:

• 31 gennaio: scadenza annuale per l'invio dei dati dell'anno precedente (per il 2025, la trasmissione è avvenuta entro il 31 gennaio 2026).
• Dal 20 maggio 2026: le piattaforme di affitti brevi devono trasmettere i dati anche su base mensile al Ministero del Turismo, in attuazione del Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza dei dati.

Cosa cambia in pratica per chi ha una o più case in affitto breve

DAC7 non modifica le aliquote né introduce nuovi tributi, ma cambia radicalmente il livello di controllo:

1. Coerenza dichiarativa: i redditi da affitti brevi dichiarati in 730 o Redditi PF devono corrispondere a quanto comunicato dalle piattaforme, cedolare secca inclusa.
2. Nessuno spazio per l'omissione parziale: se affitti su più piattaforme (Airbnb, Booking, portali locali), i dati vengono aggregati e incrociati.
3. Maggiore attenzione a soglie e regimi: chi supera le due proprietà in affitto breve nello stesso anno fiscale, o apre partita IVA dalla terza casa, deve verificare che la propria posizione fiscale sia coerente con i flussi che il Fisco già conosce.

Chi gestisce la propria attività con cedolare secca al 21% (prima casa) e ha compilato correttamente ogni dichiarazione non ha nulla da temere: DAC7 è, in questo senso, una garanzia di correttezza per chi è già in regola più che un nuovo adempimento da gestire in prima persona, dato che l'obbligo di trasmissione ricade sulla piattaforma e non sull'host.

L'angolo Liguria e Genova: DAC7 si somma agli obblighi locali

A Genova e in Liguria gli host devono già tenere allineati diversi flussi di comunicazione: il codice CIN nazionale, la comunicazione arrivi tramite Alloggiati Web (Questura), la trasmissione ISTAT tramite ROSS1000 e la richiesta CITRA per l'imposta di soggiorno. DAC7 si aggiunge a questo quadro come ulteriore livello — questa volta gestito dalla piattaforma anziché dall'host — che rende ancora più importante avere dati coerenti su tutti i fronti: se il numero di notti dichiarato su ROSS1000 non torna con quello che Airbnb trasmette al Fisco, il rischio di un controllo aumenta.

Per un property manager che segue più appartamenti nel centro storico o nei quartieri di Genova, questo significa un motivo in più per centralizzare la gestione fiscale e amministrativa invece di tenerla separata immobile per immobile.

Come mettersi in regola: consigli pratici

• Verifica che i redditi dichiarati (cedolare secca o regime ordinario) coincidano con gli incassi lordi mostrati nel pannello host di Airbnb e Booking.
• Se affitti su più piattaforme, tieni un riepilogo annuale aggregato: è quello che l'Agenzia delle Entrate incrocerà.
• Controlla la soglia delle due proprietà: superarla nello stesso anno fiscale comporta obblighi diversi (partita IVA dalla terza casa, passaggio dal 730 al modello Redditi PF).
• Conserva le ricevute e le comunicazioni delle piattaforme: in caso di controllo, sono il primo riscontro richiesto.
• Se gestisci più immobili, valuta un supporto professionale che tenga allineati fisco, CIN, Alloggiati Web e ROSS1000 in un unico sistema.

Domande frequenti su DAC7 e affitti brevi

DAC7 introduce nuove tasse per chi affitta su Airbnb o Booking?

No. DAC7 è una direttiva sulla trasparenza dei dati, non una norma fiscale che modifica aliquote o introduce nuovi tributi. Obbliga le piattaforme a comunicare i dati degli host, non cambia quanto si deve pagare.

Devo fare qualcosa personalmente per essere conforme a DAC7?

L'obbligo di trasmissione è delle piattaforme, non dell'host. Il compito dell'host è assicurarsi che i redditi dichiarati corrispondano a quanto le piattaforme comunicano, evitando discrepanze che potrebbero attivare un controllo.

DAC7 riguarda anche chi affitta un solo appartamento saltuariamente?

Sì. La soglia minima per l'obbligo di comunicazione da parte delle piattaforme è molto bassa (più di 30 transazioni o oltre 2.000 euro annui su un venditore/host), quindi riguarda praticamente tutti gli host attivi su Airbnb e Booking, non solo i property manager professionali.

Cosa succede se i dati dichiarati non coincidono con quelli trasmessi dalla piattaforma?

Una discrepanza tra quanto dichiarato in sede fiscale e quanto comunicato dalle OTA è uno dei principali segnali che possono attivare un controllo o una richiesta di chiarimenti da parte dell'Agenzia delle Entrate.

Gestire affitti brevi in regola, senza pensieri

Tra DAC7, cedolare secca, soglie per la partita IVA, CIN, ROSS1000 e comunicazioni alla Questura, tenere tutto allineato è diventato un lavoro a tempo pieno per chi ha anche solo due o tre appartamenti a Genova. Owner Value segue l'intera gestione degli affitti brevi in Liguria — dagli adempimenti fiscali e burocratici alla gestione operativa degli ospiti — così i dati che arrivano al Fisco sono sempre coerenti con quanto dichiarato. Contatta Owner Value per una consulenza gratuita sulla gestione della tua proprietà.