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Se affitti tramite una piattaforma o un intermediario che interviene nel pagamento e applica una ritenuta, la Certificazione Unica (CU) riepiloga i corrispettivi certificati e le ritenute operate. Il punto non è solo sapere dove scaricarla, ma anche capire chi ha effettuato la ritenuta e verificare che i dati coincidano con i report delle prenotazioni.
La CU viene rilasciata dal soggetto che ha operato la ritenuta. Nelle locazioni brevi può quindi essere il portale o l'intermediario che è intervenuto nell'incasso. Non sostituisce i report delle prenotazioni o le fatture delle commissioni: certifica importi e ritenute ai fini fiscali.
Airbnb indica che gli host interessati ricevono una Certificazione Unica annuale e vengono avvisati via email quando il documento è disponibile, normalmente intorno alla metà di marzo. Le informazioni fiscali dell'account si gestiscono da Account > Tasse > Contribuente.
Riferimento: Assistenza Airbnb sulla Certificazione Unica.
Booking.com invia la CU tramite i messaggi dell'account Booking. Il primo posto da controllare è quindi la messaggistica interna dell'extranet. Se la comunicazione tarda ma la CU è già stata trasmessa all'Agenzia delle Entrate, puoi recuperarla dal Cassetto fiscale.
L'Agenzia delle Entrate rende consultabili le CU pervenute nell'Area riservata, dentro il Cassetto fiscale e la sezione Dichiarazioni fiscali.
Questo è il percorso reale che abbiamo utilizzato per recuperare una CU Booking già presente nell'Area riservata. Nel carosello trovi le schermate originali con i dati sensibili oscurati.
Percorso: Area riservata > Cassetto fiscale > Consultazioni > Dichiarazioni fiscali > Certificazione unica > Riproduci in PDF il modello > Genera PDF.
Nel PDF controlla anche i dati del sostituto d'imposta. In una CU Booking recuperata da noi, nel campo Cognome o Denominazione compariva BOOKING.COM BV: è un controllo utile per capire a quale intermediario appartiene la certificazione.
Riferimento: Agenzia delle Entrate - consultazione CU nel Cassetto fiscale.
Su Booking il KYP - Know Your Partner è collegato al partner/account, non al singolo appartamento. Il problema nasce quando nello stesso account vengono gestiti immobili di proprietari diversi senza che il titolare dell'account sia anche il soggetto che deve fiscalmente incassare e certificare quei canoni.
È esattamente quello che è successo a noi. Prima dell'introduzione obbligatoria della ritenuta sulle locazioni brevi gestivamo su Booking appartamenti di proprietari differenti nello stesso account operativo. Quando Booking ha iniziato a gestire la ritenuta e a produrre la CU, ha ricondotto le strutture al soggetto associato al KYP e al contratto Booking.
Il risultato è stato una Certificazione Unica intestata a noi che comprendeva anche immobili di altri proprietari. Da allora, quando il gestore non è il soggetto che incassa e certifica, manteniamo account, contratto e KYP coerenti con il proprietario reale e utilizziamo gli accessi autorizzati per la gestione.
Una società di property management può avere un account Booking societario anche se gestisce immobili di proprietari diversi. Ma l'account SRL, da solo, non sposta automaticamente l'obbligo della CU dalla OTA alla società.
Conta il flusso dei pagamenti: se la società incassa i canoni, applica la ritenuta, riversa il netto ai proprietari e opera come sostituto d'imposta, è la società a certificare quegli importi. Se invece l'OTA paga direttamente il proprietario e applica direttamente la ritenuta, l'account societario non modifica questo assetto.
Riferimento: Agenzia delle Entrate - ritenute sulle locazioni brevi.
Nei messaggi dell'account Booking. Se tarda ad arrivare, controlla il Cassetto fiscale.
Sì. Le CU pervenute sono consultabili nell'Area riservata dell'Agenzia delle Entrate.
No. La CU certifica importi e ritenute; la DAC7 riguarda la comunicazione dei dati delle attività svolte tramite piattaforme digitali. Per approfondire: DAC7: quali dati Airbnb e Booking comunicano al fisco.
No. La fattura documenta la commissione del portale; la CU certifica corrispettivi e ritenute fiscali.
Questa guida ha finalità informative e non sostituisce la verifica della singola posizione con un professionista abilitato.
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