.svg){kind=logo}
di
Michael Immovilli
Quanto trattiene Booking.com nel 2026? Sugli appartamenti che gestiamo a Genova, la risposta letta direttamente nell’Extranet è il 19,5% del prezzo totale pagato dall’ospite, pulizie comprese, IVA esclusa. È la voce che Booking chiama “Commissione e costi”, ed è la stessa su tutte le strutture iscritte al Programma Partner Preferiti.
Il riferimento pubblico per il mercato italiano resta la commissione base del 15% documentata dall’AGCM. Ma il 15% è il punto di partenza: programmi di visibilità e costi aggiuntivi spostano il costo reale di diversi punti. Qui sotto trovi i nostri numeri, da dove vengono e come verificare i tuoi.
Abbiamo estratto dall’Extranet Booking le prenotazioni con partenza tra marzo e settembre 2026 sugli appartamenti che gestiamo tra Genova e Recco (209 prenotazioni lette su 254 del periodo).
Un esempio reale: soggiorno di 6 notti, prezzo totale 526,56 € (pulizie incluse). Commissione e costi Booking: 102,68 €, cioè il 19,5% esatto del totale.
La confusione nasce perché si parla di “commissione Booking” come se fosse un unico numero. In realtà ci sono almeno tre livelli:
L’AGCM, nel procedimento A558 sul mercato italiano, documenta una base del 15%. Secondo le informazioni raccolte da Federalberghi nello stesso procedimento, nelle località ad alta domanda la commissione si assesta spesso al 18% e può arrivare al 23% con il programma Preferiti Plus.
Fonte: AGCM, procedimento A558 su Booking.com.
I Termini del Programma Partner Preferiti, consultabili dall’Extranet, non parlano di “aumento di 3 punti”: fissano una percentuale di commissione per Struttura Preferita del 18% (o quella indicata in Extranet). Chi esce dal programma, o non è più idoneo, torna alla commissione standard del contratto.
Il dettaglio che quasi nessuno spiega è quando cambia la percentuale: secondo i termini, la commissione Preferiti vale per tutte le prenotazioni effettuate dalla data di adesione, e la commissione standard per quelle effettuate dalla data di uscita. Conta quindi il giorno in cui l’ospite prenota, non quello in cui soggiorna. Due soggiorni nella stessa settimana di agosto possono pagare percentuali diverse se sono stati prenotati prima e dopo un cambio di stato.
Per restare nel programma servono requisiti che Booking ricalcola nel tempo: far parte del 30% delle strutture con miglior punteggio della performance nella propria località, un punteggio recensioni di almeno 7 e il rispetto della parità tariffaria. Se una struttura esce dopo l’avviso di non idoneità, può dover attendere prima di rientrare.
Aderire non è automaticamente sbagliato: la domanda corretta è se la visibilità in più porta abbastanza prenotazioni da ripagare la commissione più alta.
La percentuale del tuo account non va ricavata da un articolo online, nemmeno da questo. Per controllarla:
Il punto è confrontare documenti dello stesso periodo. Una percentuale letta oggi non spiega il costo di una prenotazione fatta mesi fa con condizioni diverse.
La formula base:
Commissione Booking = importo soggetto a commissione × percentuale
Esempio: con un importo di 1.000 € e una commissione del 18%, Booking trattiene 180 €. Se nel tuo Extranet la voce “Commissione e costi” è al 19,5%, il costo diventa 195 €, prima dell’IVA.
Se per ottenere la prenotazione hai applicato una promozione, il margine scende ancora. Un soggiorno da 1.000 € di listino venduto a 900 € con uno sconto del 10%, con commissione al 18%, lascia 738 € dopo i 162 € trattenuti da Booking.
Quindi non basta dire “pago il 18%”: bisogna distinguere commissione, costi e riduzione del prezzo di vendita.
No. Genius è uno sconto applicato al prezzo pagato dall’ospite; la commissione si calcola poi sul prezzo venduto. In un’analisi del netto conviene tenere due righe separate: commissione e costi Booking e sconti e promozioni. Mescolarle in un’unica percentuale rende impossibile capire quale leva sta riducendo il margine.
Nei nostri dati una prenotazione Booking su quattro è stata cancellata. Sulle cancellazioni gratuite Booking non trattiene commissione, quindi non compaiono come costo. Ma quelle date restano bloccate fino alla cancellazione e spesso si liberano troppo tardi per essere rivendute. Per questo guardiamo sempre il tasso di cancellazione del canale insieme alla percentuale.
Una commissione più alta non rende automaticamente un canale meno conveniente. Se Booking vende date che altrimenti resterebbero vuote, porta soggiorni più lunghi o domanda in bassa stagione, il contributo resta positivo. Per questo confrontiamo sempre:
Sullo stesso portafoglio, nel 2026 Booking ci è costato circa 4 punti in più di Airbnb a parità di prezzo totale. Ma il confronto corretto si fa sullo stesso immobile e sullo stesso periodo, guardando anche quanto ogni canale vende. Lo approfondiamo nella guida Airbnb vs Booking.com nel 2026.
La commissione è un costo commerciale del canale; il trattamento IVA della fattura dipende dalla posizione di chi la riceve. Abbiamo separato l’argomento nella guida dedicata a IVA e commissioni Airbnb/Booking.
La base documentata dall’AGCM per l’Italia è il 15%. Sui soggiorni che gestiamo a Genova, con strutture iscritte al Programma Partner Preferiti, la voce “Commissione e costi” dell’Extranet vale il 19,5% del prezzo totale, IVA esclusa.
No. Il 15% è un riferimento di base. Contratto, programmi come Partner Preferiti e costi aggiuntivi portano a percentuali diverse, da verificare in Extranet e in fattura.
I termini del programma fissano una commissione per Struttura Preferita del 18%, salvo diversa percentuale indicata in Extranet. Si applica alle prenotazioni effettuate dalla data di adesione.
Se le pulizie sono incluse nel prezzo pagato su Booking, sì: nei nostri dati la percentuale si applica al prezzo totale della prenotazione, pulizie comprese.
Sulle cancellazioni gratuite no: nei nostri dati tutte le prenotazioni cancellate risultano con 0 € di commissione. Se invece addebiti una penale all’ospite, la commissione può essere dovuta su quell’importo.
Nell’elenco prenotazioni dell’Extranet trovi la colonna “Commissione e costi” per ogni prenotazione. Per la scomposizione tra commissione e costi controlla la fattura mensile.
Genius è uno sconto sul prezzo, non una commissione contrattuale. Per capire il costo effettivo conviene tenere separati sconto e commissione.
Owner Value può intervenire sulla creazione e ottimizzazione dell’annuncio Booking quando serve lavorare su contenuti e configurazione del canale. Se invece vuoi coordinare prezzi, calendari, distribuzione, ospiti e operatività, il riferimento è la gestione completa degli affitti brevi a Genova.
Articolo aggiornato il 16 ottobre 2026. I dati sui soggiorni provengono dall’Extranet Booking.com degli appartamenti gestiti da Owner Value; la percentuale applicabile alla tua struttura è quella prevista dal tuo contratto e visibile nel tuo Extranet.
Ti è stato utile? Aggiungi Owner Value alle tue fonti preferite: Google ti mostrerà più spesso i nostri contenuti.
Aggiungi alle fonti preferite
.svg){kind=logo}