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Il costo della gestione di un affitto breve dipende dalla formula scelta, dai servizi inclusi e dalle caratteristiche dell'immobile. Una commissione apparentemente più bassa non è necessariamente più conveniente: se lascia al proprietario pulizie, assistenza agli ospiti, pricing o adempimenti burocratici, il costo si sposta, non sparisce.
In questa guida vediamo quali voci confrontare, cosa dovrebbe includere una gestione professionale, come si calcola il netto reale e quali domande fare prima di firmare.
Prima di guardare le percentuali serve capire quale modello di contratto ti viene proposto. Sono tre, con logiche molto diverse.
Il confronto tra un canone fisso e una commissione percentuale non si fa sul numero: si fa stimando quanto renderebbe l'immobile nei due scenari su un anno intero, alta e bassa stagione comprese.
Nella gestione completa il compenso del property manager viene generalmente calcolato in percentuale sugli incassi definiti dal contratto. Prima di confrontare due offerte occorre verificare con precisione:
Il primo punto è quello che sposta di più il risultato finale. La stessa percentuale applicata al lordo o al netto delle commissioni delle piattaforme produce due compensi diversi a parità di incasso: è la prima domanda da fare, non l'ultima.
Owner Value propone una gestione trasparente e collegata alle performance dell'immobile: quando aumentano i risultati del proprietario, cresce anche il compenso dell'agenzia.
Una gestione completa degli affitti brevi non coincide con la sola pubblicazione dell'annuncio. Dovrebbe comprendere:
La commissione di gestione non sempre comprende ogni voce operativa. Nel preventivo devono essere indicati chiaramente eventuali costi separati, come:
Il confronto corretto va quindi fatto sul netto stimato per il proprietario, non soltanto sulla percentuale pubblicizzata.
Il modo più affidabile per confrontare due proposte è mettere in fila tutte le voci e arrivare all'ultima riga. L'ordine conta, perché ogni voce si applica su una base diversa.
| Voce | Come incide |
|---|---|
| Ricavo lordo | Il totale incassato dagli ospiti nel periodo, prima di qualsiasi trattenuta. |
| Commissioni OTA | Trattenute da Airbnb, Booking e simili. Variano per canale e per condizioni del singolo account. |
| Commissione di gestione | Applicata sul lordo o sul netto OTA a seconda del contratto: verifica quale. |
| Pulizie e biancheria | Spesso ribaltate sull'ospite, ma non sempre integralmente. La differenza resta al proprietario. |
| Manutenzioni e consumi | Utenze, piccoli interventi, materiali. Voce variabile, da stimare su base annua. |
| Imposte | Cedolare secca o regime ordinario, più l'eventuale imposta di soggiorno se non ribaltata. |
Un esempio numerico chiarisce perché la percentuale isolata dice poco. Ipotizziamo due proposte su un immobile che genera 20.000 € lordi l'anno — i valori servono solo a illustrare il meccanismo, non sono tariffe di mercato:
Sulla carta A costa il 18% e B il 25%. In pratica la distanza reale tra le due dipende interamente da quanto pesano le pulizie e da quale base viene usata. Senza quei due dati il confronto non è possibile.
Per stimare il netto bisogna considerare ricavi, occupazione, tariffa media, commissioni OTA, gestione, pulizie, manutenzioni e imposizione fiscale. Per questo una percentuale isolata non consente di stabilire quale proposta sia davvero più conveniente.
Owner Value parte da un sopralluogo e prepara un prospetto personalizzato dei ricavi netti, basato sulla zona e sulle caratteristiche dell'immobile.
Non esiste una percentuale unica: cambia in base alla formula e ai servizi. È essenziale confrontare la base di calcolo e il netto finale, non soltanto la commissione nominale.
Dipende dal contratto. Pulizie, lavanderia e biancheria possono essere rendicontate separatamente; il preventivo deve specificarlo.
Nella gestione completa generalmente sì, rispettando il preavviso concordato e le prenotazioni già confermate.
Il canone fisso conviene a chi mette la prevedibilità davanti al rendimento. La percentuale conviene a chi vuole cogliere i picchi di alta stagione e accetta mesi più deboli. La risposta dipende dalla zona e dalla stagionalità dell'immobile.
Il trattamento cambia in base al regime fiscale adottato. Con la cedolare secca le possibilità di deduzione dei costi sono diverse rispetto al regime ordinario: è una verifica da fare con il proprio consulente prima di scegliere la formula.
Sì, ma le condizioni dipendono dal contratto. Verifica preavviso, penali e a chi restano le prenotazioni già acquisite: è la parte che va letta con più attenzione.
Se vuoi conoscere costi e rendimento potenziale del tuo immobile, scopri come funziona la gestione completa a Genova oppure richiedi un sopralluogo gratuito.
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