Ricevuta per affitti brevi: la risposta in breve

Per un locatore privato che opera fuori dall’attività d’impresa non va confusa la quietanza di pagamento con una fattura o con una ricevuta fiscale commerciale. La locazione resta un rapporto locativo; il pagamento può però essere documentato con una ricevuta o quietanza e il conduttore ha diritto a ottenere la quietanza quando la richiede.

L'Agenzia delle Entrate, in un chiarimento dedicato alle case vacanze, ha inoltre indicato il rilascio della ricevuta al pagamento del corrispettivo e l'applicazione della marca da bollo quando dovuta. Per questo, operativamente, è prudente documentare correttamente gli incassi senza presentare il documento come una “fattura” se il locatore non opera con Partita IVA.

Locatore privato: quietanza, non fattura

Se affitti un appartamento come persona fisica fuori dall’attività d’impresa, il rapporto con l'ospite è un contratto di locazione. Non emetti una fattura commerciale solo perché la prenotazione arriva da Airbnb o Booking.

Quando viene rilasciata una quietanza, è utile indicare almeno locatore, ospite, immobile, periodo, importo pagato, modalità di pagamento e causale. Per le ricevute e quietanze non soggette a IVA di importo superiore a 77,47 euro può essere dovuta l'imposta di bollo da 2 euro, salvo specifiche esenzioni.

Airbnb e Booking: la fattura della piattaforma è un'altra cosa

Le OTA possono emettere documenti relativi alle proprie commissioni o ai servizi della piattaforma. Questo documento non sostituisce automaticamente la documentazione del rapporto tra locatore e ospite.

Il modo in cui il soggiorno va documentato dipende quindi dal soggetto che incassa, dal tipo di attività e dal regime fiscale applicabile.

Attività imprenditoriale: non esiste una sola regola documentale per tutti

È troppo semplicistico scrivere che “con Partita IVA bisogna emettere una fattura elettronica per ogni prenotazione”. In forma imprenditoriale gli incassi devono essere documentati secondo le regole fiscali applicabili all'attività concreta, che possono prevedere fattura, documento commerciale/corrispettivo o altri adempimenti a seconda della tipologia di servizio e del regime.

Anche nel regime forfettario la Partita IVA non rende l'operazione “esente IVA” in senso generico: il trattamento e le diciture da utilizzare dipendono dal regime e dall'operazione. Per questo la configurazione documentale va impostata con il commercialista sulla specifica attività.

Dal periodo d'imposta 2026: attenzione alla soglia dei due appartamenti

Dal periodo d'imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto fino a due appartamenti. Destinarne più di due alla locazione breve fa scattare la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale.

Non significa che esista una “fattura automatica dal terzo appartamento” indipendentemente da tutto il resto: significa che cambia l'inquadramento dell'attività e, con esso, vanno impostati correttamente Partita IVA, SCIA e documentazione fiscale. Approfondisci nella guida sulla presunzione d'impresa oltre due appartamenti.

Cosa inserire nella quietanza

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• dati dell'ospite;
• indirizzo dell'immobile;
• periodo della locazione;
• canone e altre somme indicate separatamente quando opportuno;
• modalità e data del pagamento;
• dichiarazione di avvenuto pagamento;
• firma del locatore o del soggetto autorizzato a rilasciarla.

Imposta di soggiorno: meglio separarla dal canone

Quando l'imposta di soggiorno viene riscossa direttamente, indicarla separatamente dal canone aiuta a mantenere chiara la rendicontazione. Per le tariffe aggiornate consulta la nostra guida all'imposta di soggiorno a Genova 2026.

Come Owner Value gestisce la documentazione

Nella Gestione Completa distinguiamo incassi, costi, commissioni, canone, imposta di soggiorno e ritenute nella rendicontazione destinata al proprietario. La configurazione fiscale personale resta invece materia del commercialista.

Vuoi capire come verrebbero gestiti incassi e documentazione del tuo appartamento? Richiedi maggiori informazioni.

Domande frequenti

Un locatore privato deve emettere fattura all'ospite?

No, non solo perché concede l'immobile in locazione breve come privato. La quietanza del pagamento è un documento diverso dalla fattura commerciale.

L'ospite può chiedere una ricevuta?

Sì. Il pagamento può e deve essere documentato correttamente; quando viene richiesta una quietanza, il creditore è tenuto a rilasciarla secondo le regole civilistiche applicabili.

La marca da bollo è sempre necessaria?

No. Per ricevute e quietanze non soggette a IVA, il bollo da 2 euro rileva in via generale sopra 77,47 euro, salvo le esenzioni previste dalla normativa.

Con tre immobili devo automaticamente emettere fattura elettronica?

Dal periodo d'imposta 2026 tre o più appartamenti destinati alla locazione breve fanno scattare la presunzione d'impresa. Da lì occorre impostare correttamente gli adempimenti fiscali e amministrativi dell'attività; il documento da emettere dipende dalla configurazione concreta.

Pagina aggiornata il 10 settembre 2026.