.svg){kind=logo}
Se affitti da privato con una locazione turistica non imprenditoriale (art. 4 D.L. 50/2017, cedolare secca), non sei obbligato a emettere una ricevuta fiscale: non stai fatturando un servizio commerciale, stai incassando un canone di locazione. Se invece operi con Partita IVA — B&B, casa vacanze in forma imprenditoriale, affittacamere, o gestisci più di due immobili dove scatta la presunzione d'impresa — la fattura elettronica è obbligatoria per ogni prenotazione.
Detto questo, anche chi non è obbligato spesso ha buoni motivi per rilasciare comunque un documento di cortesia. Vediamo caso per caso, con un modello pratico e l'angolo specifico per chi affitta a Genova e in Liguria.
Se affitti un appartamento per brevi periodi come privato, senza Partita IVA, tassando i ricavi in cedolare secca al 21% (un immobile a scelta) o 26% (dal secondo), il rapporto con l'ospite è un contratto di locazione, non una prestazione di servizi commerciale. Per questo motivo non hai l'obbligo di emettere ricevuta fiscale, scontrino o fattura. Puoi comunque rilasciare una ricevuta non fiscale (una semplice attestazione di pagamento) se l'ospite la richiede.
Se operi in forma imprenditoriale — B&B, casa vacanze gestita con Partita IVA, affittacamere — ogni incasso va documentato con fattura elettronica (o corrispettivo telematico, a seconda del regime), esattamente come qualsiasi altra attività commerciale. Questo vale anche nel regime forfettario: cambia il trattamento IVA (di norma esente, con la dicitura di legge), ma il documento fiscale resta obbligatorio.
Le piattaforme fatturano a te le proprie commissioni di intermediazione (con o senza IVA a seconda che tu abbia Partita IVA, come spiegato nella nostra guida alle commissioni Booking 2026). Ma il documento verso l'ospite per il soggiorno — obbligatorio o meno a seconda del tuo regime — resta sempre responsabilità tua, non della piattaforma.
La Legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero massimo di immobili gestibili in forma privata con cedolare secca: dal terzo immobile in locazione breve scatta la presunzione di attività d'impresa, con obbligo di Partita IVA e quindi di fatturazione elettronica su tutti gli incassi. Ne parliamo nel dettaglio nel nostro approfondimento su presunzione d'impresa dalla terza proprietà. Se gestisci due o più appartamenti a Genova, verifica sempre in quale fascia rientri prima di decidere se e come documentare gli incassi.
Anche i privati in cedolare secca hanno almeno quattro buoni motivi pratici per farlo:
Non esiste un modello fiscale obbligatorio perché, per il privato, non è un documento fiscale. Per essere utile e credibile deve però contenere almeno questi dati:
Scarica il modello modificabile, compilalo e conservalo insieme alla documentazione della prenotazione.
A Genova, dal 2026 l'imposta di soggiorno è di 4€ a notte per persona per B&B e case vacanze e 5€ per gli Appartamenti Ammobiliati ad Uso Turistico (AAUT) in centro storico (dettagli e riduzioni per municipio nella nostra guida all'imposta di soggiorno 2026). Indicarla come voce separata nella ricevuta, invece di sommarla al canone, rende più semplice sia per te che per l'ospite verificare che sia stata versata correttamente.
Con Partita IVA la fattura elettronica non è facoltativa: va emessa per ogni prenotazione tramite Sistema di Interscambio (SDI), anche se il regime forfettario esonera dall'addebito dell'IVA in fattura. Come spiegato nella nostra guida alla cedolare secca 2026, la scelta tra cedolare secca e Partita IVA dipende soprattutto dal volume di prenotazioni e dal numero di immobili gestiti: sopra una certa soglia, gestire fatturazione e IVA in modo professionale diventa più conveniente che rincorrere gli adempimenti da soli.
Anche se la ricevuta in sé non è obbligatoria per il privato, gli incassi da locazione breve devono comunque essere tracciabili e dichiarati correttamente. Le sanzioni per omessa o infedele dichiarazione dei redditi da cedolare secca vanno dal 120% al 240% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250-500 euro per violazione. Tenere una ricevuta per ogni prenotazione, anche solo per uso interno, è il modo più semplice per arrivare alla dichiarazione dei redditi con i conti già in ordine.
Nella nostra gestione completa degli affitti brevi a Genova includiamo anche questo: registriamo ogni incasso, prepariamo la documentazione per l'ospite quando richiesta, teniamo separata l'imposta di soggiorno e ti consegniamo un rendiconto chiaro, pronto per il commercialista a fine anno. Non devi ricordarti tu quale documento serve in quale caso.
Owner Value è l'agenzia di gestione affitti brevi a Genova
Ci occupiamo di tutto, dalla burocrazia alla rendicontazione degli incassi. Prenota la consulenza gratuita e scopri come gestiamo la documentazione del tuo immobile.
Prenota la consulenza gratuitaChiamaci: 351 4901584
No, non per i privati che affittano in locazione turistica non imprenditoriale con cedolare secca. È invece obbligatoria (fattura elettronica) per chi opera con Partita IVA, anche in regime forfettario.
No. Le piattaforme fatturano a te le loro commissioni, ma tu, come privato in cedolare secca, non fatturi nulla all'ospite. Puoi rilasciare una ricevuta non fiscale se richiesta.
Una ricevuta di cortesia con i dati essenziali (host, CIN, ospite, periodo, importo, dicitura "non fiscale") è generalmente sufficiente. Non puoi emettere una fattura se non hai Partita IVA.
Non è un documento obbligatorio da allegare, ma tenerne traccia per ogni prenotazione ti aiuta a ricostruire gli incassi annui in modo preciso quando prepari la dichiarazione con cedolare secca.
Sì. Dal 2026 la gestione di tre o più immobili in locazione breve fa scattare la presunzione di attività d'impresa: servono Partita IVA e fattura elettronica per ogni incasso, non più la semplice ricevuta facoltativa.
Conviene indicarla come voce separata dal canone di locazione, specificando l'importo per notte e per ospite applicato dal Comune.
Prenota una call conoscitiva gratuita e senza impegno!
Insieme esamineremo la soluzione più adatta alle tue necessità, che si tratti della gestione della tua proprietà o di trovare l'opzione migliore per te.
.svg){kind=logo}