Dal 1° gennaio 2025 tutte le strutture ricettive in Italia, comprese le locazioni turistiche e gli affitti brevi, devono possedere ed esporre il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Nel 2026 l'obbligo è pienamente operativo: i controlli sono più stringenti e le sanzioni arrivano fino a 8.000 euro.

In questa guida trovi cos'è il Codice Identificativo Nazionale, chi è obbligato ad averlo, come ottenerlo gratuitamente sul portale BDSR, dove esporlo e quali sono le sanzioni previste nel 2026.

Cos'è il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il CIN è un codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni struttura ricettiva e a ogni unità immobiliare destinata all'affitto breve, attraverso la piattaforma Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR).

È stato introdotto dall'articolo 13-ter del D.L. 145/2023 con l'obiettivo di identificare ogni alloggio a livello nazionale, garantire tracciabilità e contrastare l'abusivismo ricettivo.

Cosa significa la sigla CIN

CIN è l'acronimo di Codice Identificativo Nazionale. Il termine "nazionale" è la parte che conta: prima del CIN ogni Regione gestiva un proprio codice, con formati e regole diverse. Il CIN non li sostituisce, ma introduce un riferimento unico valido su tutto il territorio italiano.

Come è composto il CIN

Il codice viene generato automaticamente dalla piattaforma BDSR al termine della procedura. Inizia con la sigla IT, seguita dal codice ISTAT del comune in cui si trova l'immobile e da una parte alfanumerica che identifica la singola unità.

Non devi costruirlo né sceglierlo: il riferimento valido è esclusivamente il codice rilasciato dal portale al termine della registrazione. Qualunque variante letta altrove non ha valore.

CIN affitti brevi: chi è obbligato

Il CIN per gli affitti brevi è obbligatorio per tutti i proprietari e i gestori che offrono alloggi per soggiorni inferiori a 30 giorni, indipendentemente dalla natura turistica o transitoria del contratto.

Rientrano nell'obbligo: case vacanze, locazioni turistiche, bed and breakfast, affittacamere e strutture extralberghiere. L'obbligo scatta per singola unità immobiliare: se gestisci tre appartamenti, ti servono tre CIN distinti.

Casi particolari: comproprietà, comodato e sublocazione

L'obbligo segue chi esercita concretamente l'attività di locazione breve, non necessariamente chi risulta proprietario sul catasto.

• Comproprietà. Il CIN è uno per unità immobiliare, a prescindere dal numero di intestatari. Non serve un codice per ciascun comproprietario.
• Comodato d'uso. Se il comodatario ha la disponibilità dell'immobile e lo destina all'affitto breve, è lui a doversi occupare della registrazione.
• Sublocazione. Chi sublocca per finalità turistiche gestisce l'attività ricettiva e deve quindi disporre del codice, nei limiti consentiti dal contratto principale.

Nelle situazioni non lineari — immobili in successione, usufrutto, contratti con clausole particolari — conviene verificare la posizione prima di autocertificare, perché l'autocertificazione impegna chi la firma.

Il CIN serve per affitti superiori a 30 giorni?

L'obbligo riguarda le locazioni brevi e le strutture ricettive. Una locazione abitativa ordinaria di lunga durata, senza finalità turistica e senza servizi di tipo ricettivo, resta fuori dal perimetro. Il confine però non è sempre netto: se l'immobile viene alternato tra soggiorni turistici e contratti più lunghi, l'attività ricettiva continua a esistere e il codice serve.

CIN e codici regionali: non sono alternativi

Il CIN non sostituisce i codici regionali. In Liguria continua a servire il codice CITRA, in altre regioni il CIR o gli equivalenti locali.

I due livelli convivono: il codice regionale resta necessario per gli adempimenti verso la Regione, il CIN è il riferimento nazionale da esporre e da inserire negli annunci. È un errore frequente pensare che ottenere il CIN chiuda anche la pratica regionale.

Come richiedere il CIN sul portale BDSR

La procedura è gratuita e si completa online in pochi minuti, ma richiede di avere i dati corretti a portata di mano prima di iniziare.

Cosa serve prima di iniziare

• SPID o CIE per l'accesso al portale.
• I dati catastali dell'immobile: foglio, particella e subalterno.
• Il titolo che legittima la disponibilità dell'immobile.
• La certezza di rispettare i requisiti di sicurezza, che dovrai autocertificare.

I passaggi

1. Accedi alla piattaforma BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE.
2. Inserisci i dati catastali e le informazioni della struttura.
3. Autocertifica il possesso dei requisiti di sicurezza previsti dalla legge.
4. Ricevi il codice, esponilo in modo visibile e inseriscilo in ogni annuncio.

Se non trovi i dati catastali, il riferimento è la visura: la procedura per individuarli è spiegata nella guida su dove trovare il numero di registrazione catastale.

Requisiti di sicurezza obbligatori per ottenere il CIN

Per ottenere il CIN devi autocertificare il rispetto dei requisiti minimi di sicurezza previsti per gli affitti brevi:

• Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti.
• Estintori portatili a norma, posizionati in punti accessibili dell'immobile.

Non è un adempimento formale. L'autocertificazione impegna chi la firma: l'assenza dei dispositivi può invalidare il CIN ed esporre a sanzioni, oltre alle conseguenze in caso di sinistro. Gli obblighi specifici sugli estintori sono approfonditi nella guida sulla normativa antincendio per case vacanze.

Dove esporre il CIN

L'obbligo di esposizione è duplice: fisico, sull'immobile, e digitale, in ogni annuncio.

Case indipendenti e villette

Il codice va collocato accanto all'ingresso principale o sul cancello, preferibilmente su una targhetta resistente alle intemperie e leggibile dall'esterno.

Edifici condominiali

• Ingresso principale: la targhetta con il CIN deve essere visibile all'ingresso esterno dell'edificio o, in alternativa, sulla pulsantiera condominiale.
• Porta dell'appartamento: è possibile aggiungere una targa direttamente sulla porta dell'alloggio.

Annunci OTA e siti personali

Il CIN deve comparire in modo chiaro in tutti gli annunci relativi alla struttura, ovunque pubblicati: Airbnb, Booking.com, Expedia, siti personali e annunci cartacei. L'omissione comporta sanzioni e la sospensione dell'annuncio dai portali.

Regolamenti comunali e design delle targhe

Alcuni Comuni, come quelli delle Cinque Terre, hanno introdotto regole aggiuntive sull'esposizione del CIN per ragioni di decoro urbano, con specifiche su materiali, colori e dimensioni. Prima di ordinare la targa, verifica il regolamento del tuo Comune.

Sanzioni CIN 2026

L'obbligo è in vigore dal 1° gennaio 2025 ed è pienamente operativo nel 2026, con controlli intensificati. Le sanzioni previste sono:

• Fino a 8.000 euro per la mancanza del CIN sulla struttura.
• Fino a 5.000 euro per la mancata indicazione del CIN negli annunci.

Oltre alle multe, gli annunci privi di codice vengono rimossi dai principali portali. Il danno operativo — un annuncio sospeso in alta stagione — supera spesso quello della sanzione.

Errori frequenti nella richiesta del CIN

• Dati catastali imprecisi. Foglio, particella e subalterno vanno riportati esattamente come in visura. Un subalterno sbagliato genera un codice riferito a un'altra unità.
• Un solo CIN per più appartamenti. Errore comune in chi gestisce due o tre unità nello stesso stabile: ogni unità richiede il proprio codice.
• Autocertificare senza avere i dispositivi. Rilevatori ed estintori vanno installati prima, non dopo. L'autocertificazione ha valore di dichiarazione sostitutiva.
• Fermarsi al rilascio. Ottenere il codice non basta: se non è esposto sull'immobile e inserito in ogni annuncio, la posizione resta irregolare.
• Dimenticare il codice regionale. Il CIN non chiude la pratica CITRA in Liguria né gli equivalenti nelle altre regioni.
• Non aggiornare i dati dopo un cambiamento. Cambio di gestore, di destinazione o di titolarità richiedono l'aggiornamento dell'anagrafica sul portale.

CIN e gli altri adempimenti degli affitti brevi

Il CIN è solo uno degli obblighi in capo a chi gestisce affitti brevi. Vanno gestiti anche:

• la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web;
• la rilevazione delle presenze ISTAT con ROSS1000;
• la tassa di soggiorno comunale;
• il codice regionale, CITRA per la Liguria.

Se preferisci delegare questi adempimenti insieme alla gestione operativa, scopri la gestione completa degli affitti brevi a Genova.

Domande frequenti sul CIN

Il CIN è a pagamento?

No. Il rilascio tramite il portale BDSR è gratuito. Non esistono intermediari autorizzati a richiedere un compenso obbligatorio per il solo rilascio del codice.

Serve un CIN per ogni appartamento?

Sì. Il codice è riferito alla singola unità immobiliare, non al proprietario. Più immobili significano più CIN.

Il CIN sostituisce il CITRA in Liguria?

No. I due codici convivono e rispondono a obblighi diversi, uno nazionale e uno regionale.

Cosa succede se affitto senza CIN?

Si rischia una sanzione fino a 8.000 euro per la mancata esposizione e fino a 5.000 euro per l'assenza negli annunci, oltre alla rimozione dell'annuncio dai portali.

Devo rifare il CIN se cambio agenzia o gestore?

No. Il codice è legato all'unità immobiliare e resta valido. Vanno però aggiornati i dati anagrafici e di contatto sul portale, perché il riferimento gestionale cambia.

Quanto tempo serve per ottenerlo?

Se i dati catastali sono corretti e i requisiti di sicurezza sono in regola, la procedura si completa in pochi minuti e il codice viene generato dal portale al termine.

Il punto

Il CIN è un adempimento rapido e gratuito, ma con conseguenze pesanti se trascurato: sanzioni fino a 8.000 euro e annunci sospesi. La parte che crea più problemi non è la richiesta in sé, ma tenere allineati CIN, codice regionale, requisiti di sicurezza e comunicazioni obbligatorie.

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